Cómo comprar una casa

Para muchas personas, es la transacción financiera más importante que realizarán. Es por eso que hacer las cosas bien la primera vez que es tan importante. A veces, la compra de una casa puede sentirse como un conjunto vertiginoso de normas y reglamentos. Por suerte, si cuentas con los conocimientos adecuados, puedes empezar a cumplir tus sueños de propietario (de un modo rápido y fácil).

Parte 1

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Ordenar tus finanzas

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Fortalece tu reputación crediticia. Cuanto más alto sea tu puntaje de crédito FICO (que va de 300 a 850), mejor será la tasa de interés que obtendrás. Esto es extremadamente importante. La diferencia entre una hipoteca con un interés de 4,5% y una hipoteca con un interés de 5 % puede significar decenas de miles de dólares durante la vigencia del préstamo.
- Obtén una copia gratuita de tu informe crediticio para que puedas ver lo que los prestamistas ven en tu historial de crédito. Paga tus tarjetas de crédito y resuelve cualquier disputa con respecto a créditos o moras.
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Consigue un crédito preaprobado para saber la cantidad real que puedes pagar. Solicita un crédito a varios prestamistas dentro de un período de dos semanas para que las investigaciones no dañen tu informe crediticio. Hazlo antes de ponerte en contacto con un agente inmobiliario para que tengas una idea sólida de lo que puedes pagar y no te enamores accidentalmente de una casa que está fuera de tu alcance.
- A los vendedores les encantan los compradores que reciben créditos preaprobados. Ellos casi siempre tienen luz verde por parte de los prestamistas, lo que significa que hay menos riesgo de que el trato se arruine a último momento.
- No precalifiques accidentalmente en lugar obtener un crédito preaprobado. Existe una diferencia. La preaprobación significa que el prestamista está dispuesto a darte un préstamo después de ver tu situación financiera. La precalificación solo significa que el prestamista ha calculado el monto que puedes pedir prestado. Esto no significa que obtendrás préstamo.^{[1]XFuente confiableUS Consumer Financial Protection BureauIr a la fuente}
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Busca tu hipoteca. Tal vez pienses: "¿por qué tendría que buscar una hipoteca antes de decidirme por una casa? ¿No debería ser al revés?".^{[2]XFuente de investigación} Pues, no necesariamente. Buscar una hipoteca antes de decidirte por una casa puede ser beneficioso por una razón primordial:
- Sabrás exactamente cuánto puedes pedir prestado antes de comprar la casa. Hay demasiadas personas que se enamoran de una casa que está fuera de sus posibilidades. Luchan por encontrar una hipoteca que cubra el costo de la casa. Encontrar la hipoteca primero y la casa después, definitivamente será menos atractivo, pero mucho más inteligente. Podrás saber de inmediato si una casa está en tu rango de precios o fuera de él.
- Piensa en el tipo de pago inicial que podrás dar. Debes incluirlo entre tus cálculos hipotecarios, aunque no es necesario saberlo con certeza cuando buscas una hipoteca. Ten una idea aproximada. Aprenderás más sobre esto en otra sección del artículo.
- Averigua qué ratios utilizan los prestamistas para determinar si calificas para un crédito. "28 y 36" es un ratio común. Esto significa que el 28 % de tus ingresos brutos (antes de pagar impuestos) debe cubrir los gastos destinados a tu vivienda (incluyendo el capital y los intereses de la hipoteca, así como los impuestos inmobiliarios y el seguro). Los pagos mensuales de tus deudas pendientes, combinados con tus gastos de vivienda, no deben superar el 36% de tus ingresos brutos. Calcula cada porcentaje de tus ingresos brutos mensuales (28% y 36% de US$3750 = US$1050 y US$1350, respectivamente). Tus pagos mensuales de deudas pendientes no pueden exceder la diferencia entre ambos (US$300) o, de lo contrario, no te aprobarán.
A menudo tienen requisitos de pago mucho menos rigurosos. Los ofrecen varios estados y gobiernos locales. También puedes ser capaz de acceder hasta a US$10 000 de tu 401(k) o IRA Roth sin penalidades. Pregúntale a tu agente inmobiliario o consulta en el departamento de recursos humanos de tu centro de trabajo para obtener información específica con respecto a los créditos, en comparación con esos activos.
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Consulta y contrata a un abogado (opcional). Si esperas que la compra de la casa sea un asunto simple y directo, entonces es probable que solo necesites un agente inmobiliario, una compañía de depósitos en garantía y, tal vez, un agente hipotecario. Pero, ¿desde cuándo las cosas resultan como uno espera? Es mejor contratar a un abogado honesto, respetable y con honorarios (relativamente) baratos si:
- El costo del abogado es una gota en el mar comparado con el monto total que probablemente gastes en la casa.
- La casa que vas a comprar está en ejecución hipotecaria o en un proceso de sucesión, lo que significa que la casa se va a repartir como parte del patrimonio de una persona fallecida.
- Sospechas que el vendedor podría tratar de echarse para atrás con respecto al trato o no confías en él.
- Tu estado requiere un abogado durante el cierre. Actualmente, seis estados requieren la presencia de un abogado.^{[3]XFuente de investigación} Consulta con tu comisión estatal de bienes raíces para averiguar si esta es una práctica común en tu estado.
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Parte 2

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Buscar la casa

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Encuentra un buen agente inmobiliario para que te represente en el proceso de búsqueda y negociación. Debe ser: amable, abierto, preocupado, relajado, seguro y capaz. Aprende cuáles son las tasas, los métodos, la experiencia y la formación del agente. Busca un agente inmobiliario que viva en tu localidad, trabaje a tiempo completo, cierre tratos de al menos varias propiedades al año y tenga una reputación de ser trabajador. Puedes encontrar más información en el artículo Cómo escoger un agente de bienes raíces.
- Los agentes inmobiliarios generalmente trabajan para los vendedores, pero eso no es necesariamente algo malo. El trabajo de un agente de bienes raíces es conectar a las personas que quieren comprar y vender una casa particular. Por esta razón, un agente inmobiliario tiene un interés en la venta de viviendas. Un muy buen agente inmobiliario utilizará su experiencia para venderle la casa "apropiada" al comprador "apropiado", es decir, a ti.
- Cuando encuentres a tu agente, dale detalles exhaustivos al describir lo que quieres en una casa (número de baños y dormitorios, garaje anexo, terreno y todo lo que puede ser importante, como una buena iluminación o espacio en el patio para los niños).
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Suscríbete a un Servicio de Listado Múltiple (SLM) o servicio de alerta para buscar propiedades en tu localidad. Un SLM te dará una idea de las propiedades del mercado que están dentro de tus posibilidades. Tu agente puede hacerlo por ti.
- Si te inscribes a través de un agente de bienes raíces, es vergonzoso llamar al agente del listado directamente para ver una casa. No le pidas a un agente que haga cosas por ti, a menos que quieras que te represente (no se les paga hasta que un cliente compra una casa y no es justo pedirles trabajar gratis, sabiendo que "No harás uso de sus servicios para comprar la casa").
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Empieza buscando casas dentro de tu rango de precios. Permítele a tu agente que empiece a trabajar en tu lugar, pero debes saber qué encaja dentro de tu presupuesto. La regla general es que puedes comprar una casa que asciende a 2,5 veces tu salario doméstico anual.^{[4]XFuente de investigación} Por ejemplo, si tu salario combinado anual es de US$85 000, podrías ser capaz de pagar por lo menos una hipoteca de US$210 000 y posiblemente un poco más.
- Utiliza calculadoras de hipotecas en línea para comenzar a trabajar con números y recuerda la búsqueda de hipotecas que hiciste anteriormente. Mantén estos números en mente mientras te preparas para encontrar la casa de tus sueños.
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Empieza a pensar en lo que realmente buscas en una casa. Probablemente ya tengas una idea general, pero lo importante está en los detalles. Hay un par de cosas específicas que tú y tu familia deben pensar:
- ¿Qué necesitarán tú y tu familia en varios años?^{[5]XFuente de investigación} Tal vez solo son dos en este momento, pero ¿piensan tener niños en el futuro? Una casa que se ajuste cómodamente a dos personas podría ser una tortura para tres o cuatro.
- ¿Qué sacrificios estás dispuesto a hacer? En otras palabras, ¿cuáles son tus prioridades? Aunque nos gusta creer que la compra de una casa puede ser algo simple, a menudo se trata de una experiencia compleja en la que nos vemos obligados a hacer concesiones. ¿Te importa más un vecindario seguro y buenas escuelas que un patio trasero grande? ¿Necesitas una cocina grande y práctica más que un gran dormitorio de lujo? ¿Qué estás dispuesto a sacrificar cuando llegue la hora de la verdad?
- ¿Esperas que tus ingresos aumenten en los próximos años? Si tu ingreso ha aumentado en un 3% durante varios años consecutivos y tienes un empleo seguro en una industria segura, es probable que comprar una hipoteca costosa pero razonable sea algo viable. Muchos compradores adquieren hipotecas relativamente costosas y estas los absorben después de un año o dos.
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Define la zona donde deseas vivir. Explora lo que está disponible en las inmediaciones. Revisa precios, diseños de viviendas, cercanía a tiendas, escuelas y otros servicios. Lee el periódico del pueblo, si es que existe uno y conversa con los lugareños. Ve más allá de la casa, observa el vecindario y la condición de las casas cercanas para asegurarte de no comprar la única joya a la vista.
- El área donde se encuentra la casa es a veces una consideración más importante que la casa en sí, ya que tiene un gran impacto en su valor de reventa. Comprar una casa que necesite remodelarse en el vecindario correcto puede ser una gran inversión y ser capaz de identificar comunidades emergentes (donde más gente quiere vivir) puede conducirte a una ganga que solo se apreciará en términos de valor.
Presta atención a la disposición general, la cantidad de dormitorios y de baños, las instalaciones de cocina y el almacén. Visita propiedades en las que estás realmente interesado en varios momentos del día para ver el tráfico y la congestión, los estacionamientos disponibles, los niveles de ruido y las actividades generales. Lo que puede parecer un barrio tranquilo en el almuerzo puede convertirse en un atajo ruidoso durante las horas pico y nunca lo sabrás si no has manejado tu auto por allí alguna vez.
Si no estás seguro con respeto al precio, haz que un tasador local avalúe la casa (también revisará otras casas similares). Al avaluar una casa, los tasadores buscarán otras viviendas de la localidad con las mismas características, un tamaño similar, etc. Si la casa es más cara que aquellas con las que ha comparado o si el tasador tiene que encontrar casas similares en una subdivisión diferente o a más de 0,8 km (1/2 milla) de distancia, ¡ten cuidado! Nunca compres la casa más cara del vecindario. Tu banco podría resistirse a financiarte y es probable que el valor de la casa no crezca mucho. Si puedes, compra la casa más barata de un vecindario, ya que las demás se venderán por más dinero y el valor de tu casa aumentará.
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Parte 3

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Hacer una oferta

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Si fuese posible, adapta tu oferta a las circunstancias del vendedor. No será fácil y, a menudo, será imposible, pero no pierdes nada con probar si vas a realizar una de las compras más importantes de tu vida. Estas son algunas cosas que debes tener en cuenta al pensar en tu oferta:
- ¿Cuáles son las perspectivas financieras del vendedor? ¿Necesita desesperadamente el dinero o es adinerado? Los vendedores con problemas de liquidez serán más propensos a aceptar una oferta menor que su precio original de venta.
- ¿Cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado? Las casas que han estado en el mercado por largos períodos de tiempo, por lo general, se pueden rebajar.
- ¿Ya compró otra casa? Si el vendedor no vive actualmente en la casa que pretende vender, puede ser más fácil hacer una oferta menor.
¿Cuál fue el "precio de venta" inicial de otras casas en el vecindario y a cuánto se vendieron al final? Si otras viviendas de la localidad vendieron a un 5 % por debajo del precio inicial, considera hacer una oferta entre un 8 % y 10 % por debajo del precio de venta inicial.^{[6]XFuente de investigación}
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Calcula tus gastos de vivienda previstos. Calcula el impuesto inmobiliario y los gastos del seguro anual en tu localidad y súmales el precio promedio de la vivienda que quieres comprar. También agrega el monto que podrías llegar a pagar en costos de cierre. Estos incluyen diversas comisiones que generalmente ascienden a un 3 o 6 por ciento del dinero que pides prestado. Las cooperativas de crédito a menudo ofrecen menores costos de cierre a sus miembros. Pon el total en una calculadora de hipotecas (puedes encontrarla en línea o hacer una propia en una hoja de cálculo). Si la cifra es superior al 28 % de tus ingresos brutos (o cualquiera que sea el menor porcentaje que utilizan los prestamistas en tu caso), entonces será difícil que consigas una hipoteca.
- Determina si necesitas vender tu casa actual con el fin de costear una nueva. Si es así, cualquier oferta de compra que hagas estará condicionada a la venta. Las ofertas contingentes son más arriesgadas y menos deseables para el vendedor, ya que la venta no se puede concretar hasta que se haya vendido la casa del comprador. Es posible que primero quieras poner tu casa actual en el mercado.
Si te enamoras por completo de una casa, debes estar preparado para hacer una oferta que esté por encima del precio de venta. La teoría de la oferta y la demanda a veces te doblega. Si hay muchas personas que compiten por pocas casas, debes estar preparado para hacer una oferta lo más elevada posible. Algunos compradores no creen que se debe hacer la oferta más alta, pero es posible que alguien te supere con facilidad y así nunca tendrás la oportunidad de hacer una oferta por la casa. Si quieres tener la mejor oportunidad de comprar una casa que de verdad te gusta, haz una oferta elevada.
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Habla con tu agente inmobiliario cuando estés listo para presentar formalmente tu oferta. Aunque las directrices para la presentación de ofertas pueden variar de un estado a otro, por lo general consiste en enviar tu oferta al agente inmobiliario, quien luego la enviará al representante del vendedor. A continuación, el vendedor decidirá aceptar, rechazar o hacer una contraoferta.
- Incluye arras de buena fe en tu oferta. Una vez que firmas una oferta, debes hacer un depósito de garantía, lo que significa que te has comprometido a comprar la casa o perder tu depósito, a menos que no obtengas la aprobación final de la hipoteca o que surja algo durante la inspección en el período de garantía que no es aceptable. Durante el período de garantía (normalmente de 30 a 90 días), el prestamista coordina la financiación de la compra y termina las coordinaciones de la hipoteca.
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Parte 4

Parte 4 de 4:

Finalizar el trato

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Determina el monto del pago inicial que tienes que dar por adelantado. Un pago inicial establece la propiedad sobre una casa. Además, es dinero por el que no tienes pagar intereses. Mientras mayor sea el monto del pago inicial que hagas por tu casa, menos dinero tendrás que pagar al final.
- Lo previsto es que adelantes un 10 a 20% del valor de tasación de una casa. Ten en cuenta que el valor de tasación puede ser mayor o menor que el precio de venta de la casa. Por ejemplo, si tienes US$30 000 ahorrados para el pago inicial, los puedes utilizar como pago inicial para una casa de US$300 000 (pago inicial de 10 %) o US$150 000 (pago inicial del 20%).Dar un pago inicial menor, a menudo, pero no siempre, te obliga a pagar un seguro hipotecario privado, lo que aumenta el costo mensual de la vivienda, pero es deducible de impuestos.
- Si no puedes pagar un 10 o 20 % como pago inicial, pero tienes buen crédito y un ingreso estable, un agente inmobiliario podría ayudarle con una combinación o hipoteca FHA. En ese caso, tomarás una primera hipoteca de hasta 80 % del valor de la casa y una segunda hipoteca por la cantidad restante. Aunque la tasa de la segunda hipoteca será un poco más alta, el interés es deducible de impuestos y los pagos combinados, de todos modos, deben ser inferiores a los de una primera hipoteca con seguro hipotecario privado. Si vas a comprar una casa nueva, considera el Programa Nehemías para obtener ayuda con el pago inicial.
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Asegúrate de que la decisión final se base en una adecuada inspección de la casa. Solicita los siguientes estudios e informes: inspección, plagas, pudrición fúngica, radón, materiales peligrosos, deslizamientos de tierra, llanuras aluviales, fallas sísmicas y estadísticas de criminalidad. Por lo general tendrás 7 a 10 días para completar las inspecciones (asegúrate de que tu agente lo explique por completo a la hora de firmar el contrato de compra).
- Una inspección de la vivienda cuesta entre US$150 y US$500, dependiendo de la zona, pero puede ahorrarte un error de US$100 000. Esto se aplica en especial para las casas más viejas, ya que debes evitar las minas financieras como la pintura con contenido de plomo, el aislamiento de asbesto y el moho.
- Si utilizas los resultados de la inspección para negociar una rebaja del precio de venta, no hagas referencia a la inspección ni a las ofertas de remodelaciones en tu contrato. La compañía de crédito puede solicitar ver una copia de tu inspección, que sustituirá a la evaluación de su tasador.
Conseguir una auditoría energética de la casa es una parte esencial de la compra de viviendas. No saber lo que realmente cuesta la calefacción y el aire acondicionado de una casa es un potencial desastre financiero a punto de ocurrir. Los compradores de viviendas hacen "conjeturas" al calcular el presupuesto de una casa nueva. Estas estimaciones pueden ser significativamente incorrectas y poner en duras circunstancias económicas a las familias.
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Cierra el depósito de garantía. Esto por lo general se lleva a cabo en una oficina de depósitos de garantía e implica la firma de documentos relacionados con la propiedad y sus arreglos hipotecarios. Los documentos incluyen la escritura, que demuestra que ahora eres dueño de la casa, y el título de propiedad, que demuestra que nadie más tiene derecho a él o a establecer un gravamen en su contra. Si aún hay problemas, el dinero puede mantenerse en una cuenta en custodia hasta que se resuelvan, lo que actúa como un incentivo para que el vendedor solucione rápidamente los problemas, con el fin de recibir todo lo que se le debe.
- Considera trabajar con tu abogado de bienes raíces para revisar los documentos de cierre y para que te represente en el cierre. Recuerda que los agentes inmobiliarios no pueden darte consejo legal. Los abogados pueden cobrar de US$200 a US$400 por los pocos minutos que en realidad estarán ahí, pero les pagas para protegerte.
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Consejos

Asegúrate de tener dinero ahorrado antes de empezar a buscar una casa.
Trata de no enamorarte de una sola propiedad. Es genial encontrar exactamente lo que necesitas, pero si pones todo el corazón en una casa, podrías terminar pagando más de lo que vale porque has involucrado tus emociones El acuerdo también podría desmoronarse. Debes estar dispuesto a desistir; ninguna casa es tan perfecta para que el vendedor pueda cobrar lo que le plazca.
Nunca lleves un calibrador ni empieces a medir las habitaciones. De esta manera, el agente sabrá que estás apegado emocionalmente y podría pedirte cualquier precio.

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Advertencias

Un vendedor que no permite una inspección tiene algo que ocultar. ¡Aléjate!
La economía está muy mal en este momento, algunas personas dicen que este es un buen momento para comprar una casa (los precios son bajos), pero otros dicen que es un mal momento para entrar en el mercado inmobiliario. Es mejor analizar y tener en cuenta todos los consejos antes de comprar en este momento.
Ten cuidado con un agente de bienes raíces que está desesperado por vender una propiedad. Puede ser que sepa acerca de un evento ominoso como una caída del mercado. Trata de buscar ofertas inusuales de los agentes.

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