Comment acheter une maison

Pour beaucoup de personnes, c'est la plus grande transaction financière de leur vie. S'agissant d'une affaire aussi importante, que vous faites pour la première fois, il est très important pour vous de la réussir. Parfois, vous êtes pris de vertige à l'idée d'acheter une maison, en raison de la complexité des lois et des règlements à prendre en compte. Heureusement, de bonnes connaissances et du savoir-faire vous permettront de réaliser votre rêve de propriétaire, d'une façon rapide, facile et efficace.

Remarque : certaines parties font référence aux règles en vigueur aux États-Unis, elles seront cependant parfois transposables au droit de votre pays.

Partie 1

Partie 1 sur 4:

Mettre de l'ordre dans sa situation financière

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Renforcez votre crédit. Plus votre cote de crédit est élevée (pour le FICO, elle va de 300 à 850), meilleur sera le taux d'intérêt dont vous bénéficierez. C'est extrêmement important. La différence entre une hypothèque à 4,5 % et une hypothèque à 5 % peut signifier des dizaines de milliers d'euros en plus à payer pendant la durée de remboursement du prêt.
- Obtenez gratuitement un exemplaire de votre dossier de crédit, de façon à vérifier les informations relatives à votre historique de crédit, qui seront mises à la disposition des prêteurs. Remboursez vos dettes de carte de crédit et réglez tout différend ou toute défaillance en rapport avec un crédit en cours de remboursement.
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Ayez l'approbation préalable pour obtenir votre prêt. Présentez votre demande à plusieurs prêteurs, en respectant un intervalle de deux semaines, pour que les enquêtes ne nuisent pas à votre rapport de crédit. En procédant ainsi, vous aurez une idée précise sur ce que vous pouvez vous permettre d'acheter avant de contacter un agent immobilier et aussi vous éviterez de tomber subitement amoureux d'une maison que vous ne pourrez pas acheter.
- Un vendeur adore avoir affaire à des acheteurs qui ont une approbation préalable. De tels acheteurs obtiennent presque toujours le feu vert des prêteurs, ce qui signifie qu'il y a moins de risques pour que la transaction n'aboutisse pas.
- Ne confondez pas une qualification préalable et une approbation préalable. Il y a une différence. L'approbation préalable signifie que le prêteur est généralement disposé à vous accorder un prêt, après avoir pris connaissance de vos antécédents financiers. En revanche, une qualification préalable signifie que le prêteur estime que vous pouvez emprunter de l'argent. Et, cela ne veut pas dire qu'il acceptera de vous octroyer un prêt ^{[1]XSource fiableUS Consumer Financial Protection BureauAller sur la page de la source}.
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Cherchez un prêt hypothécaire. Attendez une seconde ! Pourquoi devrais-je chercher un prêt hypothécaire avant de choisir une maison ? Les choses seraient-elles à l'envers ^{[2]XSource de recherche} ? Pas nécessairement. La recherche d'un prêt hypothécaire avant de choisir une maison peut être judicieuse pour une raison prépondérante.
- Vous saurez exactement le montant de votre emprunt avant d'acheter votre maison. Trop de gens tombent amoureux d'une maison qu'ils ne peuvent malheureusement pas acquérir. Ils ont du mal à obtenir un prêt hypothécaire qui couvre le prix de la maison. Il semble moins logique de procéder en trouvant une hypothèque en premier et puis de choisir une maison, pourtant c'est deux fois plus intelligent. Ainsi, vous serez en mesure de dire immédiatement si une maison est dans votre gamme de prix ou non.
- Pensez à l'acompte que vous aurez à votre disposition. Cela devrait faire partie de vos calculs concernant votre prêt hypothécaire, même si vous n'avez pas besoin d'en connaitre le montant exact, lorsque vous êtes à la recherche de votre prêt. Ayez une idée générale sur la question. Il y aura d'autres informations sur ce point, plus tard dans l'article.
- Ayez une idée sur les rapports pratiqués par les prêteurs pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt. « 28 et 36 » est un rapport couramment utilisé. Cela signifie que 28 % de votre revenu brut, soit avant la déduction des impôts, doivent couvrir les dépenses prévues pour votre logement, y compris le principal et les intérêts de l'hypothèque, ainsi que les taxes foncières et les primes assurances. Le remboursement mensuel de vos dettes, lorsqu'il est combiné avec vos dépenses de logement, ne doit pas dépasser 36 % de votre revenu brut. Par exemple, si votre revenu brut est de 3 750 €, vos pourcentages 28 % et 36 % seront respectivement 1 050 € et 1 350 €. Le remboursement mensuel de vos dettes en cours ne peut pas excéder la différence entre les deux pourcentages, soit 300 €, autrement vous n'aurez pas d'approbation.
Souvent, ces programmes offrent des conditions plus favorables en matière d'acompte. Ces services sont offerts dans différents pays à un niveau national ou local. Aux États-Unis par exemple, vous pouvez obtenir jusqu'à 10 000 $ sur la base de votre plan d'épargne retraite par capitalisation 401 (k) ou votre compte individuel de retraite Roth IRA, sans pénalités. Adressez-vous à votre courtier ou au département des ressources humaines de votre employeur pour avoir plus de détails concernant les emprunts sur de tels actifs.
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Engagez un avocat (facultatif). Si vous prévoyez que l'achat d'une maison sera une affaire simple, alors vous n'aurez besoin probablement que d'un agent immobilier, de la société d'entiercement et peut-être d'un courtier en hypothèques. Mais là encore, vous savez bien que les choses vont rarement comme prévu. Ayez un avocat digne de confiance, aux honoraires relativement modérés.
- Les honoraires de l'avocat représentent une somme négligeable par rapport au prix total de la maison objet de la transaction.
- La maison que vous achetez fait l'objet soit d'une saisie ou d'une succession, ce qui signifie que la maison est répartie dans le cadre de la succession d'une personne décédée.
- Vous pensez que le vendeur pourrait tenter brusquement de ne pas respecter ses obligations ou si vous n'avez pas confiance.
- La loi exige la présence d'un avocat pour la clôture d'une transaction. Actuellement, plusieurs juridictions exigent la présence d'un avocat pour clôturer une transaction ^{[3]XSource de recherche}. Renseignez-vous auprès de la commission de l'immobilier ou de l'organisme qui en tient lieu dans votre localité, pour savoir si la présence d'un avocat est obligatoire.
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Partie 2

Partie 2 sur 4:

Chercher une maison

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Trouvez un bon agent immobilier pour vous représenter dans le processus de recherche et de négociation. L'agent immobilier doit être aimable ouvert, intéressé, détendu, confiant et qualifié. Renseignez-vous sur les tarifs, les méthodes, l'expérience et la formation de l'agent. Recherchez un agent immobilier de la localité, qui travaille à plein temps et qui conclut plusieurs ventes de propriétés par an, de plus il doit avoir une bonne réputation et être actif.
- Les agents immobiliers travaillent généralement pour les vendeurs, mais ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose. Le travail d'un agent immobilier est de connecter les personnes qui veulent acheter et vendre une maison particulière. Pour cette raison, un agent immobilier est intéressé de vendre des maisons. Un très bon agent immobilier utilisera son expérience pour vendre la maison qu'il faut à l'acheteur qu'il faut, c'est-à-dire vous.
- Quand vous trouvez le bon agent immobilier, décrivez-lui dans les moindres détails la maison que vous voulez acheter, le nombre de salles de bains, de chambres à coucher, si vous souhaitez un garage attenant, le terrain et tout autre détail important, comme l'éclairage ou une cour de jeu pour les enfants.
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Inscrivez-vous à un service d'alerte SIA pour chercher une propriété dans votre région. Un service interagences tient des listes concernant les propriétés à vendre et les personnes qui recherchent une propriété dans votre région, ce qui vous permet de vous informer sur ce qu'offre le marché dans votre fourchette de prix. Votre agent peut faire cette inscription pour vous.
- Si vous vous inscrivez via un agent immobilier, il est inapproprié d'appeler l'agent annonceur directement pour arranger la visite d'une maison. Ne demandez pas à un agent de faire des choses pour vous, sauf si vous avez l'intention de le charger de vous représenter, car il ne sera payé que lorsqu'un client achète une maison et il n'est pas juste de lui demander de travailler gratuitement, sachant que vous achèterez votre maison sans passer par son intermédiaire !
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Commencez par rechercher des maisons qui sont à votre portée. Autorisez votre agent immobilier à commencer le travail pour vous, mais sachez ce qui est dans la limite de votre budget et ce qui ne l'est pas. La règle générale ici est que vous pouvez vous offrir une maison qui vaut 2,5 fois le salaire annuel de votre ménage ^{[4]XSource de recherche}. Par exemple, si votre salaire annuel combiné est de 85 000 €, vous devriez être en mesure de rembourser un prêt hypothécaire de 210 000 € et très probablement plus.
- Profitez des calculatrices hypothécaires en ligne pour commencer à aligner des chiffres et Souvenez-vous des résultats de la recherche que vous avez faite précédemment pour avoir un prêt hypothécaire. N'oubliez pas tous ces chiffres pendant que vous vous recherchez votre nouvelle maison de rêve.
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Pensez à ce que vous voulez vraiment dans une maison. Vous avez probablement une vague idée, mais tout est dans le détail. Il y a deux choses en particulier, qui méritent de retenir votre attention ainsi que celle de votre famille.
- Quels seront vos besoins et ceux de votre famille dans quelques années ^{[5]XSource de recherche} ? Peut-être que maintenant vous n'êtes qu'un couple, mais que vous avez l'intention d'avoir des enfants plus tard ? Une maison qui convient parfaitement pour deux personnes pourrait s'avérer insuffisante pour trois ou quatre personnes.
- Quels compromis êtes-vous prêts à accepter ? En d'autres termes, quelles sont vos priorités ? Bien que nous aimons croire que l'achat d'une maison est une affaire comme les autres, il s'agit souvent d'une épreuve compliquée dans laquelle nous sommes forcés de faire des compromis. Préférez-vous un quartier sûr avec de bonnes écoles à un grand jardin ? Aimez-vous une grande cuisine pratique ou bien une chambre à coucher luxueuse ? Qu'allez-vous sacrifier quand viendra le moment de trancher dans le vif ?
- Espérez-vous une augmentation de votre revenu au cours des prochaines années ? Si votre revenu a augmenté de 3 % depuis plusieurs années de suite et que vous avez un emploi stable dans un secteur d'activité porteur, vous pouvez probablement vous permettre de contracter un prêt hypothécaire couteux, mais raisonnable. De nombreuses personnes achètent leur maison à un prix relativement élevé, ensuite elles s'adaptent à leur hypothèque après un an ou deux.
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Définissez l'endroit où vous souhaitez habiter. Identifiez les propriétés qui sont disponibles dans les environs. Regardez les prix, la conception des maisons, la proximité des commerces, des écoles et d'autres commodités. Lisez le journal local s'il y en a un, et discutez avec les gens de la localité. Regardez au-delà de la maison elle-même vers le voisinage et faites attention à la condition des maisons voisines, pour vous assurer que vous n'allez pas acheter l'unique belle propriété du quartier.
- L'endroit où se trouve votre maison est parfois plus important que la maison elle-même, car il a un impact majeur sur la valeur de revente. L'achat d'une maison à rénover dans un joli quartier peut être un excellent investissement, si vous pouvez identifier des endroits prometteurs, où de plus en plus de personnes voudraient vivre, vous trouverez probablement une propriété dont la valeur ira en augmentant.
Faites attention à l'agencement général, au nombre des chambres à coucher et des salles de bains, aux équipements de cuisine et aux espaces de stockage. Visitez les propriétés qui vous intéressent sérieusement, à différents moments de la journée, pour vérifier le trafic routier et les embouteillages, les voies de stationnement disponibles, les niveaux de bruit et l'activité en général. Un quartier paisible à la mi-journée peut devenir un point de passage assourdissant pendant les heures de pointe et vous ne le saurez peut-être jamais, si vous n'y allez qu'une seule fois.
Si vous êtes incertain au sujet du prix, faites évaluer la maison par un expert local, qui prendra en compte des propriétés comparables. Lors de l'évaluation d'une maison, les experts s'appuient sur des comparables, c'est-à-dire des maisons dans la région qui ont des caractéristiques similaires, la taille, etc. Si votre maison est plus chère que les comparables, l'évaluateur doit trouver une maison similaire dans une subdivision différente ou à plus de 800 m de distance. Méfiez-vous ! N'achetez jamais la maison la plus chère du quartier. Votre banque peut hésiter à financer la transaction et vous ne verrez probablement pas la valeur de votre maison augmenter beaucoup. Si vous pouvez, achetez la maison la moins chère du quartier, car sa valeur augmentera, comparativement aux maisons voisines qui ont été vendues plus cher.
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Partie 3

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Faire une offre

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Adaptez votre offre aux circonstances du vendeur. Ceci n'est pas facile et souvent il est impossible d'y arriver. Mais vous devez essayer, avant de réaliser l'un des plus gros achats de votre vie. Voici quelques éléments à garder à l'esprit lorsque vous déterminez votre offre.
- Quelles sont les espérances financières du vendeur ? A-t-il besoin d'argent immédiatement ou au contraire est-il très riche ? Un vendeur à court d'argent sera plus disposé à accepter une offre inférieure au prix qu'il a demandé.
- Depuis combien de temps la maison est-elle à vendre ? Une maison qui est mise en vente depuis longtemps peut habituellement faire l'objet d'une offre en baisse par rapport au prix demandé.
- A-t-il déjà acheté une autre maison ? Si le vendeur n'habite plus dans la maison qu'il essaie de vendre, il est probablement plus facile de proposer une offre inférieure à la normale.
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Examinez les maisons comparables lorsque vous faites votre offre. Quels ont été les prix demandés pour d'autres maisons dans le quartier et à combien ont-elles été vendues ? Si les maisons de la région sont régulièrement vendues 5 % en dessous du prix demandé, pensez à faire une offre inférieure au prix demandé de 8 % à 10 % ^{[6]XSource de recherche}.
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Calculez le montant prévisionnel de vos dépenses de logement. Estimez les taxes immobilières annuelles et les frais d'assurance dans votre région, puis ajoutez ce montant au prix approximatif de la maison que vous essayez d'acheter. Ajoutez également le montant approximatif correspondant aux frais de clôture de la transaction. Ceux-ci prennent en compte diverses charges et se situent généralement entre 3 % et 6 % du montant de votre emprunt. Souvent, les coopératives de crédit offrent à leurs membres des frais de clôture inférieurs. Introduisez l'ensemble dans une calculatrice de prêt hypothécaire, disponible en ligne ou si vous voulez, vous pouvez créer la vôtre avec Microsoft Excel. Si le résultat est supérieur à 28 % de votre revenu brut ou le plus faible pourcentage utilisé par les prêteurs pour votre situation, alors vous aurez des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire.
- Déterminez si vous devez vendre votre maison actuelle afin d'acquérir une nouvelle. Dans l'affirmative, toute offre d'achat que vous proposerez sera subordonnée à cette vente. Les offres soumises à des conditions sont plus risquées et moins attrayantes pour le vendeur, étant donné que la vente ne peut avoir lieu qu'après la cession de la maison de l'acheteur. Envisagez de mettre d'abord votre maison actuelle à la vente.
Les règles de l'offre et de la demande vous forcent parfois la main. Si le nombre de maisons à vendre est faible par rapport à celui des acheteurs potentiels, faites l'offre la plus élevée possible. Comme certains acheteurs, vous pouvez croire que vous ne devez pas commencer par faire votre offre la plus élevée, pourtant si vous ne le faites pas, vous pouvez être facilement éliminé de la course et ne plus jamais avoir la chance de présenter une offre acceptable concernant la maison de vos rêves. Si vous voulez vous donner les meilleures chances sur une maison que vous aimez vraiment, commencez par faire votre offre la plus élevée.
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Parlez à votre agent immobilier lorsque vous êtes prêt à présenter officiellement votre offre. Bien que les lignes directrices pour la soumission des offres peuvent différer d'un endroit à un autre, voici la procédure générale : vous proposez votre offre à votre agent immobilier, qui la transmet ensuite au représentant du vendeur. Le vendeur décide alors d'accepter votre offre, de la rejeter ou de faire une contreproposition.
- Proposez un acompte avec votre offre. Une fois que vous signez une offre, vous êtes officiellement en main tierce, ce qui signifie que vous êtes obligé d'acheter la maison, sinon vous perdez le dépôt d'argent que vous avez fait, sauf si vous n'obtenez pas l'approbation définitive de votre prêt hypothécaire. Au cours de la période d'entiercement, habituellement 30 à 90 jours, votre prêteur prend des dispositions pour le financement de l'achat et finalise votre prêt hypothécaire.
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Partie 4

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Finaliser la transaction

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Déterminez le montant de l'acompte que vous devez déposer. Le dépôt d'un acompte établit une participation dans une maison ou la propriété d'une maison. C'est aussi un montant sur lequel vous n'aurez pas à payer d'intérêts. Et finalement, plus le montant de votre acompte est élevé, moins vous aurez à payer pour votre maison.
- Préparez-vous à déposer un montant de 10 à 20 % de la valeur estimée de la propriété.Notez que la valeur de l'évaluation peut être supérieure ou inférieure au prix de vente de la maison. Si par exemple, vous avez épargné la somme de 30 000 € pour servir d'acompte, vous pouvez l'utiliser pour faire un versement initial de 10 % pour une maison valant 300 000 € ou comme un acompte de 20 % pour une maison valant 150 000 €. Lorsque le montant de votre acompte est moindre, vous serez obligé, souvent, mais pas toujours, à payer une assurance de prêt hypothécaire (APH), ce qui va augmenter vos dépenses mensuelles de logement, mais cette assurance est déductible de vos impôts.
- Si vous ne pouvez pas vous permettre de faire un acompte de 10 à 20 % pour l'achat de votre maison, mais que vous avez un bon crédit et un revenu régulier, un courtier en prêts hypothécaires peut vous aider à mettre au point une combinaison ou une hypothèque similaire à celle basée sur le système de l'administration fédérale du logement des États-Unis. Ainsi, vous contractez une première hypothèque jusqu'à 80 % de la valeur de la maison et une seconde hypothèque pour le montant restant. Alors que le taux d'intérêt sur la deuxième hypothèque est légèrement plus élevé, l'intérêt y relatif est déductible de vos impôts, les versements combinés doivent rester inférieurs à ceux pratiqués au titre de la première hypothèque avec une APH. Si vous achetez du neuf, renseignez-vous concernant les acomptes auprès d'organismes qui ont des programmes en la matière, comme le programme de la Nehemiah corporation of America.
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Assurez-vous que la réception définitive est fondée sur une expertise appropriée de la propriété. Exigez les enquêtes et les rapports suivants : le rapport d'inspection, les rapports d'enquête sur les insectes nuisibles, les moisissures sèches, le radon, les matières dangereuses, les glissements de terrain, la plaine d'inondation en cas de crue, les tremblements de terre et des statistiques sur la criminalité. Les inspections durent généralement entre 7 et 10 jours, demandez à votre agent de vous fournir toutes les explications appropriées au moment de la signature du contrat de vente.
- Le cout d'une expertise immobilière varie entre 150 € et 500 €, selon la région, mais une expertise peut prévenir une erreur de 100 000 €. Cela est particulièrement vrai dans le cas des vieilles maisons, qui peuvent présenter un piège financier, tel que les peintures au plomb, l'isolation à l'amiante et les moisissures.
- Si vous utilisez les résultats de l'expertise immobilière pour négocier à la baisse le prix de la maison, ne vous référez pas dans votre contrat ni à l'expertise ni aux soumissions des travaux. L'établissement de crédit peut alors vous demander de lui fournir une copie de l'expertise, qui annulera et remplacera le rapport d'évaluation de leur expert.
L'obtention d'un rapport d'audit énergétique de la maison est une partie essentielle de l'opération d'achat. Si vous ne connaissez pas le véritable cout pour chauffer et climatiser une maison, vous risquez un désastre financier potentiel. Les acheteurs font des estimations logiques au moment de déterminer le budget d'une nouvelle habitation. Ces estimations peuvent se révéler erronées et placer la famille dans une situation financière désastreuse.
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Procédez à la clôture de l'entiercement. Cette clôture est habituellement effectuée dans un bureau d'entiercement et implique la signature de documents relatifs à la propriété et à vos arrangements hypothécaires. La liasse de documents comprend l'acte qui prouve que vous êtes le propriétaire de la maison, le titre de propriété, qui établit que, hormis vous, personne d'autre ne peut revendiquer un privilège ou un nantissement sur la maison. Si des problèmes persistent, l'argent peut être maintenu en dépôt jusqu'à leur résolution, ce qui va inciter le vendeur à remédier rapidement à toute défaillance, afin de recevoir tout ce qui lui est dû.
- Pensez à impliquer votre avocat immobilier pour examiner les documents de clôture et vous représenter à la séance de clôture. Encore une fois, les agents immobiliers ne sont pas en mesure de vous donner des conseils juridiques. Les honoraires d'un avocat peuvent varier entre 200 € et 400 € pour les quelques minutes de présence qu'il vous réserve, mais n'oubliez pas que vous le payez pour défendre vos intérêts.
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Conseils

Assurez-vous que vous avez économisé l'argent nécessaire, avant de chercher à acheter !
Essayez de ne pas tomber amoureux d'une propriété particulière. C'est formidable de trouver exactement ce dont vous avez besoin, mais si vous avez un coup de cœur pour une maison, vous pouvez finir par payer plus cher, car vous êtes affectivement impliqué. L'affaire peut également tomber à l'eau. Tenez-vous prêt à chercher ailleurs, aucune maison n'est parfaite au point de donner la possibilité à un vendeur d'imposer le prix qu'il désire.

Avertissements

Un vendeur qui ne permettra pas une expertise de la maison a quelque chose à cacher. N'insistez pas et cherchez autre chose !
L'économie est très déprimée en cette période, certains disent que c'est le bon moment pour acheter une maison, car les prix sont bas, mais d'autres prétendent que la période est défavorable pour investir dans l'immobilier. C'est pourquoi vous devez vous renseigner et prendre en compte tous les avis avant de vous engager.
Méfiez-vous d'un agent immobilier qui cherche à précipiter la vente d'une propriété. Il peut avoir des informations concernant un évènement inquiétant, comme un krach boursier. Essayez d'examiner attentivement toute offre inhabituelle, que votre agent peut vous communiquer.