Cómo comprar una casa teniendo mal crédito

Tener un buen crédito te ayudará cuando quieras comprar una casa: tendrás más opciones para acceder a préstamos, calificarás para tasas de interés más bajas y, al final, conseguirás una hipoteca más barata. Sin embargo, si tu puntaje crediticio es menos que estelar, aún existen opciones. Solo se necesita un poco de creatividad, paciencia, salidas alternativas para los préstamos y, por lo general, algo de dinero extra.

Método 1

Método 1 de 3:

Examinar los programas gubernamentales

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Postula para obtener un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés). Estos préstamos, que son una opción popular para las personas con puntajes crediticios pobres (ya que los requisitos suelen ser más flexibles), están asegurados por la Administración Federal de Vivienda.^{[1]XFuente de investigación}
- Tu puntaje crediticio debe ser 580 o más para que califiques para una cuota inicial de 3,5 %. Si tu puntaje está entre 500 y 579, la cuota inicial será del 10 %.^{[2]XFuente de investigación}
- Si tu puntaje crediticio es menos de 500, probablemente seas inelegible. Sin embargo, si tienes un historial de crédito no tradicional, o si tu crédito es insuficiente, aún puedes calificar para un préstamo.^{[3]XFuente de investigación}
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Examina el programa de préstamos del Departamento de Asuntos del Veterano (VA por sus siglas en inglés). Si eres un veterano de guerra norteamericano, quizá califiques para un préstamo a través del Departamento de Asuntos del Veterano.
- Generalmente, quienes otorgan préstamos VA son prestamistas privados, pero una parte del préstamo la concede el VA; eso significará que el prestamista te ofrezca condiciones más favorables.^{[4]XFuente de investigación}
- Para calificar, deberás proporcionar evidencia de que serviste en el ejército. El monto del préstamo y tu elegibilidad dependerán de tu tiempo de servicios y de tu compromiso de servicio.^{[5]XFuente de investigación}
- Los préstamos VA no tienen estándares mínimos de puntaje crediticio.^{[6]XFuente de investigación}
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Examina el programa de préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés). Este programa da incentivos para que las personas se asienten en las zonas menos desarrolladas de ese país; por ello, si vives en una zona rural de los Estados Unidos, esta podría ser una buena opción para ti.^{[7]XFuente de investigación}
- La casa que compres deberá estar en un rival elegible o en un área suburbana (generalmente menos de 20 000 habitantes), según lo definido por el USDA. Puedes encontrar una lista de las zonas elegibles en las página web del USDA.^{[8]XFuente de investigación}
- Si bien no hay un puntaje crediticio mínimo, se solicita cierto nivel de ingresos en función de la ubicación de tu vivienda y del número de personas que vivan en ella.^{[9]XFuente de investigación}
- Si no estás en una zona rural y quieres un programa de préstamo similar, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos tiene una relación de programas, estado por estado, en su página web; podrías escudriñar esta lista para encontrar programas específicos de asistencia en tu área.^{[10]XFuente de investigación}
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Ten en cuenta los inconvenientes. Los programas gubernamentales podrían ayudarte a encontrar una casa, pese a lo bajo de tu puntaje crediticio, pero hay ciertos inconvenientes que deberás tener en cuenta antes de inscribirte.
- Los préstamos podrían incluir tasas adicionales. Lee cuidadosamente todos los documentos y consulta con un abogado si no entiendes algo. El FHA, por ejemplo, exige una prima adelantada del seguro hipotecario, equivalente al 1,74 % del valor del préstamo, y también una prima anual más alta, con base en una serie de factores. Los préstamos del USDA tienen una prima del 2 % y varios cargos adicionales.^{[11]XFuente de investigación}
- Además, estos préstamos son más adecuados si tu mal crédito se debe a un problema puntual, como la pérdida de tu empleo o gastos médicos. Si tienes problemas constantes con el dinero y con los pagos te verás fácilmente envuelto en un problema del cual no podrás salir. Quizá quieras reconsiderar la compra de una casa por algunos cuantos años.^{[12]XFuente de investigación}
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Método 2

Método 2 de 3:

Mejorar el puntaje crediticio

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Conoce tu puntaje crediticio. Muchas personas no saben cuál es su puntaje crediticio. Conocer el tuyo será el primer paso para mejorar una mala calificación. Durante el año previo a la compra de la casa, deberás trabajar para aumentar tu puntaje crediticio tanto como puedas.
- El puntaje crediticio varía en una escala de entre 300 y 800 puntos. Cualquier puntaje superior a 720 se considera un buen crédito. Los puntajes entre 700 y 620 se consideran mediocres. Cualquier puntaje inferior a 620 hará que tu crédito sea riesgoso.^{[13]XFuente de investigación}
- Solicita una copia de tu informe de crédito en alguna central de riesgos, como Equifax, TransUnion o Experian. Te entregarán varios documentos para que los revises y que te servirán para identificar cualquier error que debas informar.^{[14]XFuente de investigación}
- Ver tu puntaje crediticio te permitirá gestionar cualquier deuda y hacer un presupuesto para ponerte al día con todos tus pagos.^{[15]XFuente de investigación}
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Revisa tu historial financiero en búsca de cualquier señal de alarma en tu puntaje crediticio. Las cifras escuetas no son el único factor que determina el tipo de casa para la cual serías elegible al momento de la compra, sino las razones tras esas cifras. Si cualquiera de las siguientes señales de alerta crediticia es parte de tu historial financiero, quizá tengas que esperar para solicitar un préstamo. También deberás estar preparado para explicarle al prestamista cuáles fueron los factores que causaron estas situaciones.
- Los retrasos en los pagos de los préstamos estudiantiles se ven mal tanto en las solicitudes de préstamos convencionales como en las de los préstamos de la FHA. Si te has retrasado al pagar un préstamo durante los últimos 12 meses, estate preparado para explicar tal situación.^{[16]XFuente de investigación}
- Será más fácil sortear un historial de pagos morosos que varios episodios de mal crédito, pero eso podría afectar el monto de la cuota inicial y el porcentaje de endeudamiento en función de tus ingresos.^{[17]XFuente de investigación}
- Cualquier ejecución hipotecaria podría afectar seriamente tu puntaje crediticio. Para ser elegible para un préstamo de la FHA, deberás esperar 36 meses desde la fecha de la ejecución y la cuota inicial será el 3,5 %. Sin embargo, deberás esperar 7 años para solicitar un préstamo convencional.^{[18]XFuente de investigación}
- Una bancarrota implicará que debas esperar 24 meses para solicitar un préstamo de la FHA, con una cuota inicial de 3,5 %. Deberás esperar 48 meses para solicitar un préstamo convencional.^{[19]XFuente de investigación}
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Elimina tu deuda. Cuando los prestamistas examinan el puntaje crediticio, prestan mucha atención a la relación entre las deudas y los ingresos. Idealmente, este ratio debería ser menos de 43 %, incluidos los pagos de la posible hipoteca. Es importante que liquides la deuda existente para mejorar tu puntaje crediticio y tus oportunidades de adquirir tu propia casa.
- Revisa las deudas de todas tus tarjetas de crédito y de tus préstamos estudiantiles. Trata de reducir estos pagos, incluso si eso significa hacer sacrificios en otras áreas de tu presupuesto. Cuanto más deuda puedas eliminar antes de solicitar un préstamo, mejor.^{[20]XFuente de investigación}
- Hay muchas herramientas en línea que pueden ayudarte a manejar tu deuda y a reducir tu nivel total de endeudamiento.^{[21]XFuente de investigación}
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Explica tu historial financiero. Los prestamistas entienden las circunstancias atenuantes que podrían afectar tu situación financiera y que, a veces, el mal crédito es el resultado de un problema puntual que ya superaste. Cuando solicites un préstamo, debes estar preparado para explicar cualquier mala calificación en tu puntaje crediticio.
- Obtén toda la documentación de sustento que sea necesaria, como informes médicos, recibos de pago, cartas de tus jefes y estados de cuenta bancarios. Esto podría explicar los pagos atrasados o la acumulación de una gran cantidad de deuda.^{[22]XFuente de investigación}
- Cuando hables con el prestamista, cuéntale la historia completa. Pregúntale sin rodeos sobre cualquier inquietud que pudiese tener acerca de tu historia y mantente preparado para darle detalles sobre lo que te haya llevado a tener el puntaje crediticio que tengas en ese momento.^{[23]XFuente de investigación}
CONSEJO DE ESPECIALISTA
Siempre ve a un prestamista para hablar de tus circunstancias específicas. El crédito es solo parte de la ecuación en la compra de una casa.
Carla Toebe
Agente de bienes raíces
Carla Toebe es una agente de bienes raíces con licencia en Richland, Washington. Ella ha sido una agente de bienes raíces activa desde 2005, y fundó la agencia de bienes raíces CT Realty LLC en 2013. Se graduó en la Universidad Estatal de Washington con una licenciatura en Administración de Empresas y Sistemas de Información Administrativa.
Carla Toebe
Agente de bienes raíces
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Método 3

Método 3 de 3:

Probar otras opciones

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Considera un alquiler con opción a compra. Si tienes un puntaje crediticio tan bajo que los prestamistas son cautos al tratar contigo, el alquiler con opción a compra podría ser un buen plan alternativo. Esta opción, sin embargo, requiere más paciencia, ya que contactarse con los profesionales adecuados podría tomar un tiempo.
- Encuentra un agente inmobiliario y discute con él las opciones de alquiler con opción a compra. El proceso para llegar a un acuerdo de alquiler con opción a compra podría ser engorroso, porque se trata de un contrato privado entre el propietario de la vivienda y tú; un tercero podría contribuir a que las cosas fluyan mejor.
- El agente ideal debe conocer bien el mercado local y debe ser capaz de sortear cualquier dificultad potencial. Elige un agente que tenga buena reputación y vasta experiencia en un área específica.
- Antes de firmar cualquier documento, lleva a cabo un proceso de diligencia debida. Es decir, haz una evaluación general, tanto de la casa como del contrato a firmar con el propietario. Haz que examinen la vivienda para determinar si existe algún problema potencial que el propietario estuviese tratando de traspasarte y haz que un tercero revise cualquier contrato que vayas firmar.
- El inconveniente principal del alquiler con opción a compra es que, a la larga, el proceso es más caro. Otra desventaja es que, con frecuencia, las especificaciones del contrato son confusas y los intereses añadidos, las tasas y los pagos hacen que muchos aspirantes a propietarios se cansen y renuncien a ser dueños de la casa. Si eliges esta opción, trabaja con propietarios y promotores en quienes confíes.
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Evalúa un financiamiento directo. El financiamiento directo para la compra de una propiedad es el que se obtiene directamente de la persona o entidad vendedora. Esta es una alternativa posible si no puedes obtener financiamiento a través de un prestamista hipotecario convencional y si el propietario de la casa está dispuesto a otorgarte esa opción (probablemente si tiene problemas para vender la propiedad).^{[24]XFuente de investigación}
- El vendedor podría exigirte el pago de una cuota inicial más alta que la te solicitaría un prestamista hipotecario (no sería raro que fuese un 20 % más alta), para proteger sus propios intereses.^{[25]XFuente de investigación}
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Analiza un préstamo de alto riesgo. Los préstamos de alto riesgo ganaron mala reputación durante la crisis inmobiliaria; pero, con una planificación financiera responsable, potencialmente podrían ser una buena alternativa si tu crédito no te permite calificar para un préstamo convencional. Sin embargo, debes ser muy cuidadoso con esta opción. A menos que actualmente estés financieramente seguro, quizá quieras intentar otras opciones antes de optar por un préstamo de alto riesgo.
- Los préstamos de alto riesgo tienen intereses y comisiones más altos que los préstamos convencionales, así que planifica de acuerdo a ello. Con frecuencia, no se permite cancelar anticipadamente el préstamo y a veces las tasas de interés se incrementan hacia el término de la hipoteca. A menudo, las personas se ven de repente en una situación en la que no pueden pagar el préstamo debido al aumento de los intereses y comisiones, lo cual da lugar a las ejecuciones hipotecarias.^{[26]XFuente de investigación}
- Sin embargo, los préstamos de alto riego permiten que personas que de otra manera no calificarían para ser propietarios adquieran una vivienda. Esta alternativa podría funcionar para ti si tu mal crédito es el resultado de circunstancias atenuantes, como un despido inesperado o una emergencia médica, y si tu situación financiera actual es sostenible a largo plazo, y si sabes que vas a contar con los fondos para pagar el préstamo en el futuro. Sin embargo, nunca firmes un documento que no entiendas. Siempre debes hacer que un tercero revise los contratos, pero esto será mucho más importante al momento de firmar uno por un préstamo de alto riesgo.^{[27]XFuente de investigación}
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Compra una casa que necesite reparaciones. El puntaje crediticio afecta el monto de los préstamos que puedes obtener, así que opta por una propiedad más barata con la intención de arreglarla con el tiempo. Sin embargo, al igual que un préstamo de alto riesgo, esta alternativa es buena solo bajo ciertas condiciones.
- Sé honesto contigo mismo: ¿cuántas reparaciones domésticas podrías hacer por tu cuenta? Si eres particularmente hábil y puedes llevar a cabo varias reparaciones por tu cuenta, una casa que necesite reparaciones podría ser una ganga; pero podría resultar mucho más cara que comprar una vivienda de mayor valor si tienes que gastar en los costos de la mano de obra, los cuales podrían encarecer rápidamente.^{[28]XFuente de investigación}
- Conoce todo lo que puedas acerca de la casa. Antes de ofertar, se debe tasar e inspeccionar la casa. Una vez que sepas qué es lo que hay que arreglar, calcula cuánto te costarían estas reparaciones y si puedes costearlas.
- Apunta a comprar una casa cuyo precio sea bajo porque necesita ciertas mejoras estéticas y no una gran reforma.
- Busca casas que necesiten reparaciones en buenos barrios; así, con tiempo y trabajo, podrías lograr que alcancen su valor de mercado. Una casa en un mal vecindario siempre valdrá menos, salvo que el barrio mejore.^{[29]XFuente de investigación}
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Consejos

Si no tienes un buen crédito, considera la posibilidad de esperar un año para adquirir una casa. Esto te dará tiempo para ordenar tu crédito y ampliar tus opciones de compra.
Sé honesto contigo mismo acerca de por qué terminaste con un mal crédito. Si cometiste errores, procura manejar mejor tus finanzas, en el futuro y durante el tiempo en el que pagues la hipoteca.
Si vas a considerar las opciones del alquiler con opción a compra o la del préstamo de alto riesgo, consulta con un abogado para cada etapa del proceso, ya que conllevan muchas posibilidades de fraude.

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