Come Comprare una Casa negli Stati Uniti

Per molte persone, acquistare una casa è la transazione finanziaria più grande che possano fare. È per questo che agire in maniera giusta la prima volta è così importante. A volte, comprare una proprietà implica il rispetto di una serie di regole e regolamenti che fa girare la testa. Fortunatamente, armato delle conoscenze e del know-how giusti, puoi cominciare a realizzare il tuo sogno di possedere una casetta tutta tua, in maniera veloce, facile ed efficace.

Parte 1

Parte 1 di 4:

Riordinare le Tue Finanze

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Rafforza la tua affidabilità creditizia. Maggiore è il tuo punteggio FICO, che spazia tra 300 e 850, migliore sarà il tasso di interesse per il quale ti qualificherai. Questo è estremamente importante. La differenza tra un interesse ipotecario del 4.5% e uno del 5% può significare decine di migliaia di dollari per quanto riguarda la somma totale del prestito.
- Ricevi una copia gratuita del tuo rapporto creditizio, in modo da sapere cosa vedranno coloro che ti presteranno i soldi per il mutuo. Paga i costi derivanti dalle carte di credito e risolvi le eventuali dispute o inadempienze creditizie.
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Lasciati pre-approvare per ottenere l'effettiva quantità di soldi che puoi pagare. Rivolgiti a diversi prestatori nell'intervallo di tempo di due settimane, così le richieste non danneggeranno il tuo rapporto creditizio. Fallo prima di metterti in contatto con un agente immobiliare, in modo da farti un'idea salda di quello che puoi permetterti, e non ti innamorerai accidentalmente di una casa che sfora il tuo budget.
- I venditori adorano i compratori che vengono pre-approvati. A essi viene quasi sempre dato il via libera da parte dei prestatori, il che vuol dire che il rischio di non veder andare a buon termine l'affare è minore.
- Non farti pre-qualificare per errore prima della pre-approvazione. La differenza c'è. Farsi pre-approvare significa che il prestatore generalmente è pronto a darti un prestito dopo aver controllato lo stato delle tue finanze. Essere pre-qualificati vuol dire solo che il prestatore sta facendo una stima di quello che potresti prendere in prestito. Non è detto che ne riceverai uno. ^{[1]XFonte attendibileUS Consumer Financial Protection BureauVai alla fonte}
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Fai delle ricerche per il tuo mutuo. Un attimo: perché informarti sul mutuo prima di aver scelto una casa? Non si faceva al contrario? ^{[2]XFonte di ricerca} Non necessariamente. Fare delle indagini su un mutuo prima di optare per la proprietà può beneficiarti per una ragione prioritaria:
- Conoscerai esattamente la somma che otterrai in prestito prima di comprare la casa. Troppe persone si innamorano di una proprietà che, beh, non potranno permettersi. Esse lottano per trovare un mutuo che ne copra i costi. Individuare un mutuo prima e scegliere la casa dopo è sicuramente meno interessante, ma è doppiamente intelligente. Capirai in un istante se una proprietà rientra nel tuo rango di prezzo oppure no.
- Pensa al tipo di caparra che potrai permetterti. Essa dovrebbe essere parte dei tuoi calcoli per il mutuo, anche se non hai bisogno di sapere per certo quando informarti per sceglierne uno. Fatti un'idea generale. Troverai ulteriori informazioni su questo aspetto più in basso.
- Scopri su quali calcoli si basano i prestatori per determinare se ti qualifichi per un prestito. "28 e 36" è una proporzione comunemente usata. Significa che il 28% del tuo reddito lordo (quello che hai prima che paghi le tasse) deve coprire le spese che intendi pagare per la casa (inclusi la somma principale e gli interessi sul mutuo, nonché le imposte immobiliari e l'assicurazione). I pagamenti mensili dei tuoi debiti in sospeso, quando combinati con i costi della proprietà, non devono eccedere il 36% del tuo reddito lordo. Calcola le percentuali per quanto riguarda il tuo reddito lordo mensile (per esempio, se guadagni 3750 dollari e usiamo la proporzione 28% e 36%, otterrai le somme, rispettivamente, di 1050 dollari e 1350 dollari). I tuoi pagamenti mensili dei debiti in arretrato non possono superare la differenza tra queste due somme (nel caso dell'esempio, 300 dollari), altrimenti non verrai approvato.
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Se ti qualifichi, dai un'occhiata ai programmi per coloro che acquistano per la prima volta. Essi posseggono spesso dei requisiti riguardanti il versamento dell'anticipo inferiori. Vengono offerti da vari stati e governi locali. Potresti anche avere la possibilità di accedere a un massimo di 10.000 dollari grazie al tuo 401(k) o al Roth IRA senza essere sanzionato. Chiedi al tuo agente o al dipartimento di risorse umane della tua azienda per saperne di più sui prestiti e sui programmi di appoggio.
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Rivolgiti a un avvocato (facoltativo). Se ti aspetti che l'acquisto della casa sia semplice, opta per la realizzazione di un affare in modo facile e diretto; poi, probabilmente, necessiterai solo di un agente immobiliare, di un notaio e forse di un broker per il mutuo. Però, se le cose non dovessero filare lisce, assumi un avvocato onesto, affidabile e (relativamente) economico. Considera questa opzione se:
- Il costo della contrattazione di un avvocato è una goccia nel mare se comparato al totale che probabilmente spenderai per la casa.
- La casa che comprerai è stata messa in vendita per un pignoramento o si sta effettuando una certificazione di validità, il che significa che la proprietà viene distribuita come parte dell'eredità di una persona deceduta.
- Sospetti che il venditore possa provare a tirarsi rapidamente indietro prima di concludere l'accordo o non ti fidi di lui.
- Il tuo stato richiede un avvocato per la vendita finale. Sei stati attualmente prevedono che sia presente un avvocato per chiudere il contratto. ^{[3]XFonte di ricerca} Parla con la commissione statale delle proprietà immobiliari per scoprire se è una pratica comune nel tuo stato.
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Valutare le Case

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Trova un buon agente immobiliare per rappresentarti nel processo di ricerca e di negoziazione. L'agente dovrebbe essere affabile, aperto, interessato a te, rilassato, sicuro di sé e competente. Informati sulle sue tariffe, sui suoi metodi, sulla sua esperienza e sulla sua formazione. Cercane uno che conosca bene la tua zona, lavori a tempo pieno, chiuda svariati contratti all'anno e abbia una buona reputazione.
- Gli agenti immobiliari generalmente lavorano per i venditori, ma questo non necessariamente è negativo. Il suo lavoro è quello di creare connessioni tra le persone che vogliono vendere e comprare una certa proprietà. Perciò il suo interesse è quello di concludere una transazione. Un buon professionista si avvarrà della sua esperienza per vendere la casa giusta alla persona giusta: tu.
- Quando trovi un agente, esprimi nel dettaglio e in maniera esauriente quello che cerchi in una casa: numero di bagni e di camere da letto, garage, terreno e tutto quello che reputi fondamentale, come una buona illuminazione o un cortile affinché i tuoi figli possano giocare.
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Iscriviti a un servizio MLS per fare una ricerca sulle proprietà della tua area. Un Multiple Listing Service ti farà capire cosa è disponibile sul mercato per il tuo budget. Il tuo agente può farlo al posto tuo.
- Se ti iscrivi al servizio mediante un agente immobiliare, chiamarlo affinché vada lui a vedere una casa denota una certa mancanza di stile. Non chiedergli di fare delle cose al posto tuo, a meno che tu non abbia intenzione che ti rappresenti. Questo professionista non viene pagato fino a quando il cliente non compra una casa e non è giusto esigere che lavori gratis, sapendo che non ti affiderai a lui per acquistare la tua proprietà!
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Inizia a cercare delle case rientranti nel tuo budget. Consenti al tuo agente di cominciare a lavorare per te, consapevole del tuo tetto massimo di spesa. La regola empirica in questo caso racchiude la possibilità da parte tua di comprare una casa che valga 2.5 volte le entrate annuali familiari. ^{[4]XFonte di ricerca} Per fare un esempio, se lo stipendio annuale familiare è di 85.000 dollari, dovresti poterti permettere un mutuo di almeno 210.000 dollari, magari più elevato.
- Usa i calcolatori di mutuo on-line per iniziare a far quadrare i numeri e ricorda le ricerche che hai già effettuato sul mutuo. Tieni questi numeri a mente mentre ti prepari per trovare la tua nuova casa dei sogni.
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Inizia a pensare a quello che cerchi veramente in una casa. Probabilmente ti sei già fatto una vaga idea, ma i dettagli contano. Esiste, in particolare, un paio di cose che sia tu sia la tua famiglia dovreste considerare:
- Di cosa avrete bisogno tra qualche anno? ^{[5]XFonte di ricerca} Forse oggi siete una giovane coppia, ma pianificate di avere bambini in futuro? Una casa nella quale entrano a malapena due persone potrebbe diventare una tortura per tre o quattro.
- A quali compromessi sei disposto a scendere? In altre parole, quali sono le tue priorità? Benché ci piaccia pensare che acquistare una casa possa essere un processo diretto, spesso si tratta di una traversia complessa che ci costringe ad adattarci. Ti sta più a cuore vivere in un vicinato sicuro e con buone scuole o disporre di un cortile grande? Necessiti di una cucina enorme nella quale tu possa lavorare più di due stanze da letto di lusso? A cosa sei disposto a sacrificare nei tempi duri?
- Ti aspetti un incremento del tuo reddito nei prossimi anni? Se il tuo reddito è aumentato del 3% per diversi anni di fila e hai un lavoro sicuro in un'industria stabile, probabilmente puoi rassicurarti del fatto che otterrai un mutuo costoso ma comunque ragionevole. Molti compratori iniziano con un mutuo relativamente alto per poi mettersi in pari dopo un paio d'anni.
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Definisci l'area nella quale ti piacerebbe vivere. Fai un giro per conoscere i quartieri. Guarda i prezzi, l'architettura e la prossimità ai negozi, alle scuole e alle altre strutture. Leggi il quotidiano locale, se la città ne ha uno, e chiacchiera con gli abitanti del posto. Oltre a valutare la proprietà, osserva il quartiere e le condizioni delle case vicine per assicurarti di non comprare l'unica bella proprietà in vista.
- La zona nella quale si trova la casa a volte può rappresentare un fattore importante per la scelta finale, giacché essa avrà un impatto maggiore sul valore della casa qualora volessi rivenderla. Comprare una casa da ristrutturare nel quartiere giusto può essere un ottimo investimento ed essere in grado di identificare le comunità emergenti, dove più persone vogliono vivere, può portarti a fare un vero affare, acquistando una proprietà dal valore in crescita.
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Visita delle case aperte per stimare cosa c'è sul mercato e vedere in prima persona cosa desideri. Presta attenzione alla disposizione generale, al numero delle camere da letto e dei bagni, ai comfort della cucina e agli spazi per conservare le tue cose. Visita le proprietà che ti interessano davvero in diversi momenti del giorno per stimare il traffico e la congestione, i parcheggi disponibili, i livelli di rumore e le attività generali. Quello che può sembrare un quartiere pacifico all'ora di pranzo può trasformarsi in una scorciatoia rumorosa per le macchine all'ora di punta, e questo non lo saprai mai se ci sei andato solo una volta.
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Valuta le case comparabili nel quartiere. Se non sei sicuro della casa per il prezzo, falla stimare da un perito locale, che controlla anche le altre proprietà. Quando valuta una casa, l'esperto la paragona a quelle vicine e dalle caratteristiche e dimensioni simili. Se la tua proprietà è più costosa delle altre o il professionista deve cercare delle case da comparare in una categoria diversa o a più di un chilometro di distanza, stai attento! Mai comprare la casa più costosa del quartiere. La tua banca potrebbe rifiutarsi di finanziare la casa e tu, probabilmente, non vedrai crescere di molto il suo valore. Se puoi, acquista la proprietà meno costosa in un vicinato, dal momento che, se le case intorno a te vengono vendute a prezzi maggiori rispetto a quello che hai pagato tu, il valore della tua proprietà incrementerà.
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Parte 3

Parte 3 di 4:

Fare un'Offerta

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Se possibile, personalizza la tua offerta in base alle circostanze del venditore. Non è facile, e spesso è impossibile, ma non fa male provarci quando porti a termine una delle transazioni maggiori della tua vita. Ecco alcuni fattori da ricordare mentre pensi alla tua proposta:
- Quali sono le prospettive finanziarie del venditore? È alla disperata ricerca di guadagnare o non ha problemi economici? I venditori più a corto di soldi saranno più propensi ad accettare un'offerta più bassa rispetto al loro prezzo originale.
- Da quanto tempo è sul mercato la casa? I venditori delle proprietà che sono in vendita da periodi di tempo superiori di solito possono abbassare il prezzo.
- Il venditore ha già comprato un'altra casa? Se correntemente non vive nell'abitazione che vuole vendere, potrebbe essere più semplice proporre una somma inferiore rispetto a un altro caso.
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Tieni a portata di mano le case precedentemente comparate quando fai l'offerta. Quale era il prezzo di vendita originale delle altre case del quartiere e, alla fine, a quanto sono state vendute? Se le proprietà della zona in genere vengono vendute a un costo del 5% più basso di quello di partenza, potresti fare un'offerta tra l'8% e il 10% più bassa del prezzo originale. ^{[6]XFonte di ricerca}
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Calcola le spese previste per la casa. Stima le tasse immobiliari annuali e i costi dell'assicurazione dell'area e aggiungili al prezzo medio dell'abitazione che stai provando a comprare. Inoltre, aggrega quanto ti aspetti di pagare per quanto riguarda i costi di chiusura (questo include vari addebiti che, generalmente, spaziano tra il 3% e il 6% dei soldi che prenderai in prestito. Le cooperative di credito spesso offrono dei costi di chiusura inferiori ai propri membri). Inserisci il totale nel calcolatore del mutuo (puoi trovarlo sul web o crearne uno in un foglio di calcolo). Se la cifra supera il 28% del tuo reddito lordo (o la percentuale più bassa usata dai prestatori nella tua situazione), allora avrai dei problemi nell'ottenere un mutuo.
- Determina se hai bisogno di vendere la tua casa attuale allo scopo di permettertene una nuova. In tal caso, qualsiasi offerta di acquisto che farai dipenderà da questa vendita. Le offerte dipendenti sono più rischiose e meno desiderabili per il venditore, giacché la vendita non può essere completata fino a quando la casa del compratore non sarà venduta. Ti conviene mettere la tua proprietà corrente sul mercato prima.
La legge della domanda e dell'offerta a volte influirà sulle tue scelte. Se molte persone sono in competizione per alcune case, preparati a intervenire con la tua offerta più alta possibile. Alcuni compratori non credono che tu debba agire in questa maniera, ma potresti ritrovarti con facilità fuori dall'asta e non avrai la chance di proporre ulteriori offerte. Per avere la migliore possibilità su una casa che ti piace veramente tanto, osa con la tua offerta.
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Parla con il tuo agente immobiliare quando sei pronto per presentare formalmente la tua offerta. Sebbene le linee guida per inviare le proposte possano differire da uno stato all'altro, di solito le cose vanno così: mandi la tua offerta al tuo agente immobiliare, che la rinvia al rappresentante del venditore. Il venditore deciderà se accettare, rifiutare o fare una controfferta.
- Includi un deposito nell'offerta. Una volta firmata una proposta, fai ufficialmente un deposito di garanzia, il che vuol dire che ti impegni a comprare la casa, o perderai il deposito, ammesso che non rifiutino la tua approvazione finale per il mutuo. Durante il periodo di garanzia (tipicamente trascorrono 30-90 giorni), il prestatore si organizza per finanziare l'acquisto e finalizza il tuo mutuo.
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Parte 4

Parte 4 di 4:

Finalizzare l'Affare

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Determina la somma dell'anticipo che dovrai versare. Questo pagamento stabilisce il valore della proprietà ipotecata. Si tratta di denaro per il quale non devi pagare interessi. Maggiore è l'anticipo che potrai versare per la proprietà, meno soldi dovrai effettivamente pagare alla fine.
- Dovresti versare il 10-20% del valore stimato della casa. Ricorda che il valore stimato potrebbe essere superiore o inferiore rispetto al prezzo di vendita della casa. Per esempio, se hai da parte 30.000 dollari per l'anticipo, puoi usarli con questo fine per una casa tra i 300.000 (10% di anticipo) e i 150.000 dollari (20% di anticipo). Versare meno soldi spesso, ma non sempre, ti richiederà il pagamento dell'assicurazione privata sul mutuo (PMI), che incrementa il costo mensile per la proprietà ma è detraibile.
- Se non puoi permetterti un anticipo del 10-20% sulla tua casa, ma hai una buona affidabilità creditizia e un reddito fisso, potresti essere assistito da un broker che si occupi di mutui per stipulare un mutuo combinato o FHA. Infatti, otterrai un primo mutuo che ammonterà al massimo all'80% del valore della casa e un secondo mutuo per la somma rimanente. Sebbene il tasso di interesse sul secondo mutuo sarà leggermente più alto, esso è detraibile e i pagamenti combinati dovrebbero comunque essere più bassi rispetto a un primo mutuo con il PMI. Se è il tuo primo acquisto, considera il Nehemiah Program per ricevere un sussidio per quanto concerne l'anticipo.
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Assicurati che l'accettazione finale venga dichiarata dopo un'ispezione idonea della casa. Richiedi i seguenti rapporti e indagini: ispezione, presenza di insetti infestanti, di putrefazione del legno, di radon e di materiali pericolosi, possibilità di frane, allagamenti e danni causati dal terremoto e statistiche criminali (in genere avrai 7-10 giorni per completare i controlli, accertati che il tuo agente te lo spieghi bene quando firmi il contratto di compravendita).
- L'ispezione di una casa costa tra i 150 e i 500 dollari, questo dipende dall'area, ma può prevenire una riparazione da 100.000 dollari. Ciò è specialmente vero per le case più antiche, perché vuoi evitare di avere dei problemi finanziari a causa della risoluzione di danni come quelli causati dalla vernice al piombo, dall'amianto e dalla muffa.
- Se utilizzi i risultati dell'ispezione per negoziare l'abbassamento del prezzo di acquisto, non fare riferimento all'ispezione o alle offerte nel tuo contratto. L'istituzione del prestito potrebbe richiedere di vedere una copia del documento dell'ispezione e alterare la valutazione del proprio perito.
Una diagnosi di questo tipo rappresenta una parte essenziale dell'acquisto di una proprietà. Non sapere quanto costa davvero riscaldare e raffreddare una casa può condurti dritto dritto a un potenziale disastro finanziario. I compratori fanno delle supposizioni quando calcolano il budget per la nuova casa. Ma tali valutazioni possono essere significativamente sbagliate e far vivere una famiglia con l'acqua alla gola.
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Chiudi l'accordo. In genere questo procedimento viene effettuato in un ufficio notarile e implica firmare i documenti relazionati alla proprietà e agli accordi sul mutuo. Il pacchetto di documenti comprende l'atto, che prova che la casa è tua ora, e il titolo, che dimostra che nessun altro la reclama o ha diritto di ritenzione. Se restano delle questioni aperte, i soldi possono essere messi da parte e non versati al venditore fino alla risoluzione, il che agisce come incentivo per il venditore per rimediare velocemente agli eventuali problemi e ricevere tutto quello che gli è dovuto.
- Considera l'eventualità di rivolgerti al tuo avvocato immobiliare per rivedere i documenti di chiusura e rappresentarti a tal proposito. Gli agenti immobiliari non possono darti dei consigli legali. Un avvocato può farsi pagare 200-400 dollari per i pochi minuti di presenza, ma ti tutelerà.
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Consigli

Assicurati di avere dei risparmi prima di iniziare a fare le ricerche!
Cerca di non innamorarti di una proprietà in particolare. È fantastico trovare quello che vuoi esattamente, ma, se lasci il cuore in una casa, potresti finire con il pagare di più rispetto al suo valore perché sei emotivamente coinvolto. Inoltre, non è detto che l'affare venga concluso. Sii disposto a non “perdere la testa” per un'abitazione; nessuna casa è talmente perfetta da consentire al venditore di venderla a qualsiasi prezzo gli venga in mente.

Avvertenze

Un venditore che non darà il permesso per un'ispezione della casa ha qualcosa da nascondere: vai via!
L'economia non è proprio in forma ultimamente. Alcune persone dicono che sia un buon momento per fare un investimento del genere (i prezzi sono bassi), ma altre affermano che non è il caso di entrare nel mercato immobiliare. Si consiglia di discutere e di prendere in considerazione tutti i suggerimenti prima di acquistare in questo momento.
Occhio agli agenti immobiliari che hanno fretta di vendere una proprietà. Essi potrebbero essere al corrente di eventi come i crolli del mercato. Cerca di stare attento alle offerte inusuali fatte da un agente.