Cómo comprar un hotel

Comprar tu hotel es una forma popular de comenzar un nuevo negocio. Todos los años, miles de personas, desde parejas jubiladas hasta los eternos profesionales de la hospitalidad compran casas de huéspedes, hoteles y posadas, siendo el negocio tan variado como los compradores. Si bien invertir mucho dinero en la industria hotelera puede parecer abrumador, es un proceso sencillo con la planificación correcta y la asistencia profesional.

Parte 1

Parte 1 de 5:

Recaudar dinero

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Ahorra tanto dinero como puedas. Para comprar un hotel, necesitarás ahorrar la mayor cantidad de dinero posible para el pago inicial. Además, necesitarás dinero para cerrar la venta y dirigir el hotel hasta que comience a generar ingresos. La cantidad que necesites para cada gasto dependerá del valor de la propiedad y tu modelo empresarial. Comienza por recaudar el dinero de tus ahorros y cuentas de inversión. No te preocupes si no tienes mucho dinero ahorrado en dichas cuentas, dado que existen muchos recursos de financiación que puedes usar.^{[1]XFuente de investigación}
- También puedes solicitar una línea de crédito hipotecario, una segunda hipoteca, usar una tarjeta de crédito personal o pedirles dinero prestado a tus amigos y familiares para recaudar más dinero inicial.^{[2]XFuente de investigación}
- Por ejemplo, imagina que tienes $47 500 en distintas cuentas. Además, puedes pedir una segunda hipoteca por $100 000. Por último, puedes obtener un préstamo de $20 000 a través de un amigo. Esto te dará un total de $167 500 para invertir en el hotel.
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Retira el dinero de tus cuentas jubilatorias. También puedes obtener el dinero de la inversión a través de tus cuentas de jubilación. Sin embargo, esto podría conllevar multas, dependiendo de tu edad y tipo de cuenta. Por ejemplo, cualquier dinero que retires de una cuenta IRA en Estados Unidos se tributará como ingreso (a tu tasa impositiva regular) y, si tienes menos de 59 años y medio, tendrás que afrontar una multa del 10 %. También debes tener en cuenta que, en el caso de que tu proyecto hotelero fracase, tendrás poco dinero (o nada) en tu cuenta jubilatoria para usar más tarde en la vida.
- Imagina que tienes 35 años y decides retirar el dinero de tu cuenta IRA para sumar un mayor monto de inversión inicial. Decides retirar $50 000. Esta extracción podría tener una multa del 10 % de su valor (o $5000) y tributarse como tasa impositiva. Suponiendo que la tasa impositiva es del 25 %, tendrás $32 500 (($50 000 x (1- (0,10 + 0,25))) después de las multas y los impuestos. Esto te dará un total de inversión de $200 000 ($167 500 previos más $32 500 del IRA).
Si encuentras socios para el proyecto, podrás incrementar el monto de inversión. Pregúntales a tus amigos y familiares si quieren hacer una inversión considerable en tu negocio a cambio de acciones (una parte de la propiedad de la empresa y las ganancias). También puedes encontrar socios en los clubes locales de inversión o en línea.
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Parte 2

Parte 2 de 5:

Determinar tu presupuesto

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Reserva algo de dinero para otros gastos. Una buena regla general es reservar el 25 % de la inversión para pagar otros gastos. Estos costos incluyen los de cierre con el vendedor, los costos legales (para el contrato de compra) y el capital de trabajo utilizado para comenzar a operar el hotel. Resta este dinero del monto de inversión y usa el restante para hacer el pago inicial.^{[3]XFuente de investigación}
- Siguiendo con el ejemplo previo, esto significa que debes reservar $50 000 (0,25 x $200 000). De esta forma, tendrás $150 000 para el pago inicial.
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Calcula tu rango de precio. El rango de precio dependerá del monto del pago inicial que el vendedor requiera. En este punto, es posible que no sepas cuánto sea. Establece distintos rangos de precio que dependan de los distintos porcentajes de pago inicial que requieran los vendedores, desde un 5 hasta un 20 %. Por ejemplo, siguiendo con el ejemplo de los $150 000 disponibles para el pago inicial, podrás permitirte:
- Un 5 % de pago inicial para un hotel de un valor de $3 millones.
- Un 10 % de pago inicial para un hotel de un valor de $1,5 millones.
- Un 20 % de pago inicial para un hotel de un valor de $750 000.
- La norma es realizar un pago inicial del 20 % si usas un préstamo bancario para comprar un hotel. Sin embargo, con la financiación del vendedor (pedir prestado al vendedor de la propiedad), es posible que puedas llevar el porcentaje del pago inicial a un 5 %.^{[4]XFuente de investigación}
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Proyecta las ganancias futuras del hotel. Asegúrate de que el hotel que compres te proporcione las ganancias suficientes para cubrir los gastos y el costo de pedir prestado. Para ello, proyecta los costos de los pagos del préstamo durante los próximos tres a cinco años. En este punto, es posible que necesites la ayuda del corredor de préstamos. Luego, proyecta los costos de los gastos del hotel, como los costos operativos, los impuestos de la propiedad, el seguro y los servicios. Compara la suma de los gastos y los costos del préstamo con la proyección de ganancias del hotel por el mismo período de tres a cinco años. Asegúrate de que esas ganancias cubran o excedan los costos.^{[5]XFuente de investigación}
- Los gastos de hotel y la información de costos se pueden calcular al examinar un hotel de un rango de precio similar al que quieres comprar.
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Parte 3

Parte 3 de 5:

Encontrar la propiedad correcta

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Al buscar un hotel para comprar, tienes la posibilidad de comprar uno existente o buscar una propiedad para convertirla en un hotel (o una posada). En el último caso, tendrás que reservar dinero para las renovaciones, pero podrás escoger entre una mayor cantidad de propiedades. Toma esta decisión antes de seguir adelante con el proceso de selección.
Dado que pasarás mucho tiempo en el hotel, asegúrate de que esté cerca del lugar donde vives o que sea fácil llegar allí. Incluso es posible que tengas que mudarte a la propiedad para asegurarte de que el hotel se dirija correctamente. Además, familiarizarte con la zona local y el mercado hotelero puede ser una gran ventaja.^{[6]XFuente de investigación}
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Analiza el mercado. Una vez que escojas una zona, averigua cómo es el mercado hotelero allí. Habla con corredores inmobiliarios acerca de las ventas de hoteles en la zona, específicamente si se suelen vender por más o menos del precio inicial. Los precios más bajos pueden reflejar una depresión del mercado, lo que podría permitirte obtener un precio más bajo y posiblemente trabajar con el vendedor para acceder a su financiación. Sin embargo, a menos que se espere un giro económico, esto también significa un menor flujo de dinero en el hotel.^{[7]XFuente de investigación}
- También puedes buscar el estado nacional de la industria hotelera al buscar artículos de noticias relevantes en línea.
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Trabaja con corredores de bienes raíces especializados. Hazles saber a los corredores de bienes raíces de la zona escogida que buscas comprar un hotel y diles cuál es tu rango de precio. Posiblemente puedan mostrarte propiedades a la venta en el mercado o informarte si surgen oportunidades nuevas a la venta. También podrían mostrarte propiedades que puedas convertir en un hotel.
- Una buena idea es conducir por la zona y prestar atención a las propiedades, en especial si quieres hacer mejoras o restauraciones significativas en el hotel. Si encuentras una, puedes acceder a los registros inmobiliarios de la sede de la ciudad para saber quién es el dueño y trabajar a partir de allí.^{[8]XFuente de investigación}
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Investiga las distintas opciones. Después de buscar propiedades, es posible que comiences a recibir ofertas de ventas a través de corredores inmobiliarios o de un dueño de una propiedad a quien hayas contactado. Estas ofertas incluirán información acerca de las instalaciones de los hoteles, el rendimiento financiero, la información del mercado, la competencia e información acerca de la financiación del vendedor. Si la oferta no incluye alguno de estos aspectos, comunícate con el vendedor para pedírselo.^{[9]XFuente de investigación}
- Una vez que tengas una oferta de venta, asegúrate de que el hotel cumpla con tus requisitos de precio, ubicación, reparaciones o renovaciones necesarias y estilo. De no ser así, llama al vendedor y dile que no estás interesado.^{[10]XFuente de investigación}
- Si tienes varias ofertas de venta, crea un cuadro para comparar los beneficios y las desventajas de cada uno en cuanto a, por ejemplo, las renovaciones necesarias y las instalaciones.
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Parte 4

Parte 4 de 5:

Contratar ayuda para investigar el hotel

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Encuentra y contrata el servicio de un tasador con experiencia en hoteles o propiedades similares. Es mejor contratar a alguien que tenga experiencia en la zona donde se encuentra el hotel.^{[11]XFuente de investigación} Trabaja con el tasador para determinar si el hotel realmente vale el precio de venta. Si no es así, pídele que identifique las áreas problemáticas o dañadas que puedas señalar para que el vendedor reduzca el precio.
Un contador cualificado te ayudará a examinar los registros financieros del hotel. De esta forma, podrás acceder a información confiable del flujo de dinero del hotel, los activos y otras situaciones financieras. Lo que es más importante, el contador podrá evaluar si la información se ha manejado mal o informado incorrectamente, y podría proporcionarte una imagen más clara de la salud financiera actual del hotel.^{[12]XFuente de investigación}
Un consultor financiero o de mercado puede ser muy útil a la hora de proyectar las ganancias futuras del hotel. El profesional será capaz de combinar el análisis de los mercados locales, el mercado hotelero general y otras tendencias para identificar el crecimiento del hotel y las posibles ganancias a lo largo de cierta cantidad de años. También podrá identificar tus objetivos de marketing, encontrará formas de incrementar tus ganancias y te asistirá para redactar un plan empresarial.^{[13]XFuente de investigación}
Estos profesionales examinarán la edificación para asegurarse de que cumpla con los códigos de construcción y sea estructuralmente sólida. Además, el ingeniero determinará el estado de los servicios, la maquinaria, la plomería y el trabajo eléctrico del hotel, y te ayudará a detectar los aspectos que necesiten una renovación o reparación de inmediato. También te asesorará con respecto a cómo renovar la estructura existente para cumplir con las necesidades de tu hotel y obtener un cálculo estimativo del costo de dichas renovaciones.^{[14]XFuente de investigación}
La única forma segura de asegurarte de que tu hotel cumpla con las normativas locales, estatales y federales es contratar a un abogado con experiencia en hotelería o bienes inmuebles. El abogado examinará todos los aspectos, desde las normativas ambientales y de ordenación territorial hasta los impuestos y las marcas registradas, asegurándose de que tu empresa no enfrente ningún tipo de litigo por responsabilidad civil en el futuro. El mismo abogado también te ayudará más adelante para asegurarte de que la compra salga según lo planeado, y que el contrato esté escrito de conformidad con la ley.^{[15]XFuente de investigación}
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Parte 5

Parte 5 de 5:

Finalizar la compra

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Resta el pago inicial del precio de venta de la propiedad. El porcentaje del precio inicial variará, dependiendo de que obtengas una financiación por parte del vendedor o no, o que utilices un préstamo bancario. Luego, tendrás que adaptar tu oferta en función del mercado hotelero. Si el mercado no es muy activo (y no tienes mucha competencia por la propiedad), es posible que puedas reducir otro 10 o 20 % del precio de tu oferta inicial.^{[16]XFuente de investigación} Sin embargo, en un mercado más activo, acepta el precio de venta (menos el pago inicial) o más si quieres asegurarte de obtener la propiedad.
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Haz una oferta. Una vez que determines el precio justo de la propiedad, escríbele al vendedor o trabaja a través de tu corredor inmobiliario para presentar tu oferta. Asegúrate de incluir propuestas para la financiación del vendedor, en el caso de que lo haya ofrecido en la oferta original de venta. Tu oferta también debe especificar el monto del pago inicial. La oferta debe ser una carta breve que establezca tus términos con claridad.
- Incluye en tu oferta que requieres una cantidad establecida de tiempo para inspeccionar la propiedad (por daños o posibles reparaciones), que necesitas revisar los libros del hotel (para confirmar su información financiera) y que tu oferta depende de que ambos lleguen a un acuerdo de compra y firmen un contrato de compra.^{[17]XFuente de investigación}
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Negocia con el vendedor. Es muy probable que el vendedor responda a tu oferta con una contraoferta. Negocia con él y procura limitarte tanto como puedas a tu oferta inicial. Es posible que también puedas negociar beneficios, como hacer que el vendedor pague por ciertas mejoras, reparaciones o renovaciones. Además, asegúrate de abordar detalles como conservar a los proveedores y empleados claves, y de determinar si el vendedor trabajará contigo durante la transición de la gestión y por cuánto tiempo lo hará. Este proceso de negociación puede ser prolongado, pero, al final, valdrá la pena si ambos pueden alcanzar un acuerdo que los beneficie por igual.^{[18]XFuente de investigación}
- Asegúrate de tener por escritas las promesas de pagos adicionales o ayuda del vendedor, y que luego se incluyan en el contrato de compra.
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Trabaja con un abogado para completar el acuerdo de compra. El vendedor posiblemente escriba el acuerdo de compra, pero debes contratar a un abogado especializado en bienes raíces para que revise el documento por ti. El profesional se asegurará de que el acuerdo sea conveniente para ti y que cumpla con los términos acordados. Asegúrate de contratar a un abogado local con experiencia y especialización en derecho inmobiliario.
- Además de revisar el documento, el abogado puede prolongar el proceso de aprobación para darte tiempo para obtener la financiación necesaria o buscar un financiación adicional, en caso de ser necesario.^{[19]XFuente de investigación}
- Asegúrate de que el acuerdo estipule que puedes cancelar la compra hasta la fecha de cierre sin multas.^{[20]XFuente de investigación}
Después de alcanzar el acuerdo de compra y antes de la fecha de cierre, tendrás algo de tiempo que puedes usar para trabajar con el vendedor y aprender más acerca del modelo empresarial, además de hacer ajustes en tu propia estrategia. Revisa y vuelve a revisar tus ganancias y gastos esperados durante este período para no tener sorpresas cuando asumas el control del hotel.^{[21]XFuente de investigación}
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