Come Acquistare una Proprietà in Australia

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Questo articolo dà un'idea di come si acquista una proprietà in Australia.

Passaggi

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Comprendi il valore di acquistare una proprietà in Australia. Dimentica il sogno americano: oggi, la stragrande maggioranza delle persone che immaginano di trasferirsi all'estero considerano l'Australia la loro destinazione preferita. Una nuova vita dall'altra parte del mondo richiama molte persone, giovani e meno giovani, dal momento che la seduzione di un clima migliore, di case a buon mercato, e di un ampio ventaglio di opportunità lavorative sembra alimentare questa corsa. Nonostante sia dall'altra parte del mondo, l'Australia, a causa delle sue trascurabili differenze culturali, promette un trasloco privo di complicazioni (a parte gli aspetti legati alla lingua inglese). Se a questo si aggiunge una buona qualità della vita e un caro-vita contenuto, si ottiene una destinazione molto attraente. Infatti la caratteristica principale dell'Australia è proprio questa elevata qualità della vita, con la sua possibilità di passare il tempo all'aperto tutto l'anno, e una buona disponibilità di servizi e strutture per godersi l'esistenza.
- Tieni bene in mente gli aspetti climatici quando scegli una location, dal momento che alcune zone nei mesi estivi sono caratterizzate da un caldo opprimente, mentre in altre piove più di quanto ci si potrebbe aspettare!
- L'Australia ha subìto alcune "correzioni" circa quattro anni fa, ma il mercato si è ripreso e i prezzi delle abitazioni sono cresciuti a ritmi abbastanza modesti negli ultimi tre anni. La recessione economica mondiale sta cominciando a mordere, la crescita dei prezzi delle abitazioni si è raffreddata, e nel mercato ci sono meno acquirenti interessati all'acquisto, quindi, per quelli che stanno pensando di emigrare, ci potrebbero essere grandi affari da fare. Le statistiche rivelano che il livello della crisi economica in Australia è inferiore a quello registrato in molti altri Paesi sviluppati, quindi la recessione dovrebbe essere meno grave rispetto ad altri posti.
Nelle grandi città come Sydney, Perth, Brisbane e Melbourne si stanno verificando gli incrementi maggiori nei prezzi delle abitazioni – in concomitanza con l'aumento dell'immigrazione. Dal momento che la maggioranza degli immigrati che vuole acquistare un'abitazione tende a farlo solo a seguito di un trasloco permanente, queste città cosmopolite forniscono le migliori opportunità di lavoro, in maniera particolare per le persone che hanno un visto da "Immigrato Specializzato". Detto ciò, anche la fiorente industria turistica – in piena espansione – fornisce un'ottima opportunità di reddito nelle zone costiere, con molti immigrati che scelgono di avviare la propria attività in regioni rinomate come la Gold Coast e Cairns nel Queensland. Se invece vuoi cercare di risparmiare di più, dovresti cercare in una zona più rurale – ricorda però che, in Australia, "rurale" potrebbe significare letteralmente lontano e isolato da tutto, quindi prima di tutto fai una ricerca meticolosa.
Se non sei cittadino australiano, o non possiedi un visto a tempo indeterminato, è molto probabile che prima di poter acquistare una proprietà dovrai ottenere un'autorizzazione dal Foreign Investment Review Board (FIRB, Consiglio di Revisione degli Investimenti Stranieri). Dopo aver presentato la domanda, il FIRB deve rispondere entro 40 giorni, tuttavia si riserva la facoltà di estendere tale termine a 130 giorni in presenza di circostanze straordinarie. In attesa dell'approvazione si possono comunque sottoscrivere contratti, tuttavia è necessario esplicitare che il contratto stesso è condizionato all'ottenimento dell'autorizzazione, altrimenti si corre il rischio di diventare inadempienti del contratto e passibili di penali pecuniarie. In pendenza dell'autorizzazione, invece, non è possibile partecipare e risultare aggiudicatari delle aste (una prassi abbastanza diffusa in Australia), dal momento che le aste vengono indette senza la possibilità di prevedere delle clausole sospensive. Se acquisti un immobile di nuova costruzione, o un'abitazione rurale, è possibile che non sia necessario ottenere l'autorizzazione del FIRB – un consulente legale dovrebbe essere in grado di verificare se l'immobile in questione rientra tra le eccezioni o no.
Una volta che hai fatto la tua offerta o che un proprietario australiano l'ha accettata, la stipula del contratto è presto fatta. Hai diritto a un periodo entro cui esercitare eventualmente il diritto di recesso (di solito 5 o 10 giorni), e il contratto sarà condizionato a certe clausole (per esempio a una perizia e all'approvazione di un mutuo), ma in fondo sei vincolato all'acquisto e dovrai versare una caparra del 10%. Da notare che il periodo per esercitare il diritto di recesso non si applica in caso di acquisto all'asta. Il tuo consulente legale effettuerà le dovute indagini in loco, come quelle che si fanno anche in Italia, e controllerà l'atto di compravendita della proprietà prima che tu lo perfezioni. Il perfezionamento si verifica sei settimane dopo il giorno della sottoscrizione.
Fai attenzione al fatto che, se decidessi di vendere allo scopo di trasferirti in un'altra abitazione già realizzata, dovrai presentare una nuova domanda per l'approvazione del FIRB, quindi è consigliabile assicurarsi che la prima proprietà da acquistare sia quella che soddisfa al meglio le necessità per il prossimo futuro.
Se stai programmando di emigrare in Australia e chiedere un mutuo, sarebbe una buona idea portarsi dietro la copia della tua storia creditizia, e magari anche una lettera di referenze da parte del tuo precedente direttore di banca. Con questi documenti il processo di istruttoria sarà più facile, poiché stai effettivamente ripartendo da zero e non puoi fare affidamento su una positiva storia creditizia che ti possa facilitare l'accesso al credito. La maggior parte dei mutui australiani assumono la forma della cessione del quinto, e non esiste niente che somigli a un'autocertificazione per indebitarsi; ciò significa che tutte le richieste di mutuo devono essere supportate da prove certe del reddito. Di solito i mutui finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, ma esiste una grande varietà di casistiche tra cui scegliere se volessi basare le rate sui tuoi risparmi o sul saldo attuale del conto corrente. Al momento, le banche estere non erogano prestiti per l'acquisto di una proprietà in Australia, quindi, se volessi trovare la copertura finanziaria da casa, dovrai trovare altri sistemi, come per esempio ottenere dei capitali ipotecando eventuali altre tue proprietà.
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Sii consapevole delle elevate commissioni e tasse. Come in ogni Paese, acquistare una proprietà in Australia è un affare costoso: in media dovrai preventivare circa un cinque percento del valore della compravendita per coprire i costi burocratici. Di questi fa parte l'imposta di Registro dei Trasferimenti Immobiliari, che varia da stato a stato; i costi legali, che di solito vanno da 500 a 1200 dollari australiani (da 350 a 850 euro); i costi legati all'istruttoria del mutuo; le tasse locali, anche queste in misura variabile da stato a stato; i costi di perizia, che in zona ammontano a circa 500 dollari (350 euro), e i costi per assicurare l'immobile.
- In alcuni stati è richiesta anche un'attestazione con sopralluogo relativa all'assenza di parassiti e termiti, e se stai per acquistare un appartamento sarebbe consigliabile far effettuare un'indagine approfondita per assicurarti che l'intero edificio non abbia avuto problemi strutturali – o non sia stato oggetto di problemi a livello amministrativo. Le imposte e tasse australiane variano anche in base allo stato in cui stabilisci la residenza. Tuttavia, se trascorri più di sei mesi in Australia, diventi automaticamente soggetto passivo per le imposte sul reddito. Le imposte sui redditi da capitale colpiscono qualsiasi proprietà immobiliare a eccezione della prima casa, ma l'importo da pagare varia in relazione ad alcune situazioni di carattere personale.
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Ottieni i visti necessari, e i dovuti permessi di residenza e di lavoro. È di fondamentale importanza sapere che l'Ambasciata Australiana a Roma non accetta richieste di visti o cittadinanza^{[1]XFonte di ricerca}. Tuttavia esistono molte altre possibilità tra cui scegliere. Sarebbe più facile ottenere tutto il necessario servendosi dell'ausilio di un consulente specializzato in materia di immigrazione.
- A prescindere dal motivo per cui chiedi di poter visitare l'Australia, devi necessariamente ottenere un visto per entrare nel Paese; il tipo di visto dipende da ciò che intendi fare durante il tuo soggiorno. I visti si dividono in quattro categorie principali: per residenza, per soggiorni di lavoro temporanei, per immigrazione, per turismo. Un visto rilasciato dall'ETA (Electronic Travel Authority) consente di soggiornare in Australia per un periodo di tempo non superiore a tre mesi, anche se in certi casi può essere esteso fino a 12 mesi, ed è il visto più diffuso.
- I visti per residenza temporanea, o per soggiorni di lavoro temporanei, di solito vengono rilasciati agli immigrati specializzati che sono autorizzati a vivere in Australia per quattro anni, di solito dopo aver ricevuto il sostegno di uno sponsor. In alternativa esistono i visti per pensionati investitori, che permettono di soggiornare in Australia fino a quattro anni alle persone che hanno compiuto il cinquantacinquesimo anno di età e che intendono investire 500.000 dollari (345.000 euro circa) in un determinato stato.
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Decidi se preferisci un immobile di nuova costruzione o una proprietà di seconda mano. Il maggior vantaggio che un immobile di nuova costruzione offre è il fatto che è possibile che non sia necessario ottenere dei permessi governativi per procedere all'acquisto (vedi gli aspetti legali trattati sopra), tuttavia potresti aver bisogno di sbrigare la faccenda velocemente. Gli immobiliaristi a volte cercano di ottenere le approvazioni FIRB in anticipo, in modo da avere la possibilità di vendere fino a un massimo del 50% del complesso edilizio a cittadini stranieri, fatto che rende gli immobili progettati a questo scopo oltremodo diffusi.
- Ovviamente esiste una possibilità di scelta molto più ampia per quanto riguarda gli immobili di seconda mano, ma l'ovvio svantaggio è la burocrazia. Tuttavia, una volta che ne sei venuto a capo, ti troverai in una posizione molto più favorevole per aumentare il valore del tuo immobile, dal momento che gli immobili di nuova costruzione includono sempre il guadagno del costruttore. Gli immobili di seconda mano possono avere anche una miglior posizione – un aspetto piuttosto importante dal momento che molti immobili in Australia hanno panorami mozzafiato. È anche possibile acquistare un lotto di terreno allo scopo di costruirsi la propria casa, tuttavia anche in questo caso si incorre in una serie di regolamentazioni, la più importante delle quali prevede che la costruzione debba iniziare entro 12 mesi dalla data di acquisto. Potrebbe trattarsi di un impegno difficile da mantenere, a causa della necessità dell'ottenimento della concessione edilizia, dell'incarico da conferire ai tecnici e dell'individuazione di un buon costruttore.
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Comprendi le potenzialità degli investimenti in Australia. Se stai pensando di acquistare una proprietà in una città, la potenzialità dell'investimento è elevata. Sidney nel 2000 grazie ai Giochi Olimpici ha visto un'enorme crescita del 50% dei prezzi, mentre la crescita complessiva nella costa orientale tra il 1997 e il 2003 ha raggiunto l'impressionante valore del 112%. Ovviamente da allora la situazione si è calmata, con Brisbane e Melbourne che l'anno scorso hanno registrato tassi di crescita di appena il 3% – e Sidney in realtà dal 2003 ha subito un calo dell'8%. Questa situazione comunque non dovrebbe scoraggiare gli investitori, soltanto perché una crescita così elevata non può semplicemente essere duratura. Nella costa occidentale, Perth consegue ancora crescite in linea capitale del 15% ogni anno.
- Se stai pensando di dare in affitto l'immobile, anche in questo caso i centri cittadini sono una buona scommessa, come lo sono anche le destinazioni turistiche. Se acquisti in un'area di sviluppo urbano che offre un programma di affitto, aspettati di incassare tra il 3 e il 6% all'anno.
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Informati sugli standard sanitari e scolastici australiani. Il servizio sanitario nazionale australiano si chiama Medicare, e tutela anche i cittadini italiani che soggiornano nel Paese grazie all'Accordo di Reciprocità in Materia di Assistenza Sanitaria^{[2]XFonte di ricerca} (RHCA, Reciprocal Health Care Agreement) attualmente in vigore tra l'Australia e l'Italia.^{[3]XFonte di ricerca} Anche i residenti in pianta stabile sono tutelati dal punto di vista sanitario, ma se l'ingresso in Australia ha avuto luogo grazie a un diverso tipo di visto, l'ammissibilità a detta tutela potrebbe essere esclusa. I pensionati sono un esempio lampante di soggetti non ammessi alla tutela, quindi, se stai per trasferirti in Australia con un visto per pensionati investitori, dovrai preventivare anche un'assicurazione sanitaria completa fornita da una compagnia australiana.
- L'istruzione in Australia si è costruita una buona reputazione. Come anche in molti altri Paesi, c'è la possibilità di scegliere tra scuole pubbliche e private, ma in entrambe è richiesto un obbligo di frequenza a tempo pieno dall'età di 6 anni fino a quella di 15 o 16. Le scuole di solito vengono gestite dai singoli governi statali anziché dal governo centrale nazionale, mentre la scuola dell'infanzia non è obbligatoria e non è regolamentata. Gli studenti universitari, se non sono cittadini australiani, devono sostenere tasse scolastiche più alte.
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Valuta le possibilità di trasporto e collegamento. Nelle città il trasporto pubblico è di qualità molto elevata, con autobus, treni e, in alcuni posti, anche tram, sempre disponibili. Esistono anche i taxi, e a costi relativamente bassi. Se invece ti allontani dal centro città, preparati a guidare per grandi distanze se scegli di viaggiare per strada – senza dubbio sarebbe più semplice prendere un volo interno se devi viaggiare da un estremo all'altro del Paese. Gli autobus a lunga percorrenza costituiscono un'alternativa più economica, come anche i treni interstatali che a volte permettono anche di godere di paesaggi insuperabili.
- Se stai progettando di restare in Australia per un certo periodo, potrebbe essere consigliabile il noleggio, o addirittura l'acquisto, di un'automobile. Si potrebbe trattare di un processo piuttosto costoso, a causa della quantità di veicoli che vengono importati, ma se cerchi una macchina di seconda mano riscontrerai che avrà un valore molto maggiore del suo costo. Le patenti di guida italiane hanno validità di un anno in Australia, ma devono essere tradotte e la traduzione deve essere certificata da un traduttore NAATI^{[4]XFonte di ricercawww.naati.com.au} o fatta presso un Consolato. Per periodi di permanenza inferiori ai 12 mesi è valida anche la patente internazionale rilasciata dagli appositi enti. Se invece la permanenza supera i 12 mesi consecutivi, è necessario richiedere una patente di guida australiana sostenendo anche il relativo esame di guida.^{[5]XFonte di ricerca}
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Consigli

Se comunque sei spinto a comprare casa per una scelta di vita – come voler emigrare o andare in pensione – l'Australia, e il suo mercato immobiliare, ha molto da offrire. Tuttavia, tieni nella dovuta considerazione il fatto che trasferire armi e bagagli dell'altra parte del mondo potrebbe comportare dei problemi, come per esempio la mancanza di parenti e amici. In questo caso, se possibile, sarebbe una buona idea andare in affitto per qualche mese, quel tanto che basta per verificare che stai facendo proprio la scelta giusta.
L'acquisto di un'abitazione in Australia potrebbe essere un processo complicato. Se a questo unisci l'enorme distanza, il tutto si potrebbe rivelare un'esperienza scoraggiante. Quindi, è importante valutare attentamente le ragioni per cui in realtà vuoi comprare casa: le tue necessità potrebbero essere soddisfatte anche in altre destinazioni? Se intendi acquistare solo a scopo di investimento, probabilmente la risposta sarebbe sì.
Per l'acquisto rivolgiti a un mediatore.