Comment calculer le taux de capitalisation

Ceux qui investissent dans l'immobilier locatif ont à leur disposition quantité d'outils qui aident à la décision. Ils évaluent aussi le contexte du bien, ils prennent en compte l'emplacement du bien et les perspectives de changements du quartier. Parmi les outils d'aide à la décision, il y a le « taux de capitalisation » qu'on pourrait définir comme le rapport des revenus qu'on peut tirer d'un bien immobilier à son prix de vente. Ce ratio permet, en quelque sorte, d'évaluer rapidement le retour sur investissement d'un bien, ce qui est bien pratique quand on hésite entre plusieurs biens en vente.

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Calculer un taux de capitalisation

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Calculez les revenus bruts annuels de votre bien. Ici, il s'agit des loyers que vous allez encaisser puisque vous allez louer votre bien. C'est un investissement à but locatif. Il peut exister d'autres revenus. Ainsi, si vous installez dans vos murs une laverie automatique ou des distributeurs automatiques, vous toucherez les revenus liés à ces activités.
- Par exemple, vous achetez une maison que vous comptez louer pour 750 euros/mois. Vous pouvez donc compter sur 9 000 euros de recettes (12 x 750) par an.
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Soustrayez alors les dépenses inhérentes à tout bien immobilier. Dans ces dépenses, on met habituellement l'entretien, les assurances diverses, les taxes et impôts, les frais de gestion… Évaluez le montant exact de ces dépenses sur un an et soustrayez-le de vos revenus locatifs. Vous obtenez alors votre revenu net.
- Si l'on reprend notre exemple, disons, après calculs, que les dépenses annuelles se présentent de la façon suivante : 900 euros de gestion, 450 euros d'entretien, 710 euros de fiscalité et 650 euros d'assurances. On obtient donc un revenu net de : 9 000 - (900 + 450 + 710 + 650) = 6 290 euros.
- Comme vous le voyez, le taux de capitalisation ne prend pas en compte les dépenses liées à l'achat du bien, comme le prix du bien, les intérêts des emprunts, les frais d'enregistrement, etc. Ces postes n'entrent nullement dans le décompte dans la mesure où l'achat est antérieur à la location et ne concerne pas l'aspect locatif. Vu les différences de conditions d'achat, intégrer ces dépenses rendrait le taux de capitalisation totalement inopérant.
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Divisez le revenu brut par le prix d'achat du bien. C'est ainsi que se calcule le taux de capitalisation. Vous obtenez ainsi un chiffre décimal, qu'il faut transformer en pourcentage en multipliant par 100.
- Supposons que vous ayez acheté ce bien 40 000 euros. Avec cette dernière information, nous avons maintenant tout ce qu'il nous faut pour calculer le taux de capitalisation. On obtient ainsi :
  - 9 000 euros (revenu locatif)
  - - 900 euros (frais de gestion)
  - - 450 euros (entretien)
  - - 710 euros (taxes et impôts)
  - - 650 euros (assurance)
  - = 6 290 euros (revenu net) / 40 000 (prix d'achat) = 0,157, soit un taux de capitalisation de 15,7 %.
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Utiliser le taux de capitalisations avec prudence

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Servez-vous des taux de capitalisation pour comparer rapidement deux biens. Sommairement, on peut dire que le taux de capitalisation est le retour sur investissement (RSI) de votre bien. Vous le savez, tout investisseur calcule, entre autres, le RSI des investissements qu'il envisage, que l'achat porte sur des biens fonciers ou immobiliers, sur des actions ou des obligations. Avec ce taux de capitalisation, vous allez pouvoir déterminer si votre capital sera investi dans tel ou tel bien immobilier ou au contraire ailleurs.
- Par exemple, imaginons que vous hésitiez entre deux biens situés dans le même secteur. L'un a un taux de capitalisation de 8 %, l'autre, de 13 %. La simple comparaison des deux vous incitera, sous réserve d'autres critères, à plutôt investir dans le second bien, il vous rapportera plus pour chaque euro investi.
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Le taux de capitalisation n'est pas le seul facteur à prendre en compte quand on investit. Certes, il permet de voir rapidement, par comparaison, si tel ou tel bien immobilier est intéressant ou non, mais il est loin d'être le seul critère à prendre en compte. En effet, investir dans l'immobilier demande de la réflexion. Ce marché est soumis à des fluctuations dans un sens comme dans l'autre, les prix des loyers peuvent bouger, de même pour le prix des biens. Si le quartier change, les loyers et les prix changeront forcément. Tous ces facteurs de mutation ne sont pas pris en compte par le seul taux de capitalisation, à moins de la calculer chaque mois. Si le taux de capitalisation peut vous donner une indication, il vous faudra anticiper les changements qui risquent d'avoir une influence sur votre bien, sur vos revenus.
- Supposons, par exemple, que vous achetiez un bien d'une valeur de 1 000 000 euros et que vous en espériez 100 000 euros de revenus par an, cela donne un taux de capitalisation de 10 %. Supposons d'autre part que le marché de l'immobilier connaisse une hausse importante et que votre bien soit désormais estimé à 1 500 000 euros, le taux de capitalisation tombe à 6,66 %, ce qui est bien moindre. Dans ce cas, vous auriez tout intérêt à vendre votre bien et à placer l'argent sur d'autres supports plus intéressants.
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Utilisez, à l'inverse, le taux de capitalisation pour apprécier votre revenu net. En effet, si vous arrivez à connaitre le taux de capitalisation des biens identique à celui que vous envisagez d'acheter et situé dans le même quartier, vous allez pouvoir déterminer les revenus que vous pourrez en tirer. Pour obtenir ce chiffre, il suffit de multiplier le prix de votre bien par ce taux de capitalisation. Bien sûr, il ne s'agira que d'une estimation. La formule du taux est : Revenu net / Prix du bien = Taux de capitalisation. Par conséquent, la formule du revenu net est : Revenu net = Prix du bien x Taux de capitalisation.
- Par exemple, vous avez acheté un bien d'une valeur de 400 000 euros dans un secteur où le taux de capitalisation, pour un bien du même type, est de 8 %, vous pouvez raisonnablement tabler sur des revenus de 32 000 euros par an (400 000 x 0,08). À partir de là, vous allez pouvoir calculer le montant du loyer à demander à vos futurs locataires.
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Conseils

Vérifiez toujours le montant des revenus que vous êtes susceptible de tirer de votre bien, de même que les dépenses auxquelles vous devrez faire face. Avant d'acheter dans un but locatif, vérifiez les loyers payés dans le secteur. De même, renseignez-vous sur le montant des dépenses à engager en contactant des professionnels.
Pour ce qui est du prix d'un bien immobilier, il faut évidemment surveiller les prix du marché dans le secteur envisagé, le cout de remplacement et voir les revenus qu'on peut en tirer. Quand on évalue le RSI, il faut aussi prendre en compte l'endettement ou l'immobilisation liée à l'achat du bien.

Avertissements

Le taux de capitalisation n'a de valeur que sur le moment présent, il ne présume pas de l'avenir. En aucun cas, on ne peut être assuré que ce taux restera identique dans le temps. La valeur d'un bien immobilier et les revenus locatifs qui y sont attachés peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. De même, les dépenses liées au bien peuvent augmenter. Redisons-le : le taux de capitalisation ne saurait présager du futur.