Cómo comprar un terreno

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Elaborar un plan

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Comprar un terreno puede ser una excelente forma de construir la casa, granja o negocio de tus sueños, y suele ser más económico que comprar una casa o estructura ya construida. Sin embargo, al momento de adquirir un terreno existen algunas consideraciones y asuntos de los que deberás encargarte antes, durante y después de comprar la propiedad de tus sueños. Si tomas las debidas precauciones y consultas con los abogados y profesionales adecuados, podrás adquirir un terreno de manera exitosa y así lograr un futuro seguro.

Pasos

Parte 1

Parte 1 de 3:

Elaborar un plan

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   Determina la razón por la que quieres comprar el terreno. Comprar un terreno es diferente de comprar una casa y su adquisición viene seguida de toda una serie de preguntas y preocupaciones con las que deberás lidiar como comprador. ¿Por qué comprarás el terreno? ¿Quieres construir una casa en él? ¿Planeas construir una granja, un rancho y parcelas agrícolas? ¿Lo comprarás con la esperanza de que aumente su valor con el tiempo? La respuesta a todas estas preguntas vienen con riesgos y consideraciones específicas. Además, es necesario tener planes específicos para el terreno antes de comenzar con el proceso de búsqueda. Existe una variedad de razones por la que las personas compran un terreno, entre las que se encuentran las siguientes:

   • Agricultura y ganadería
   • La construcciones de una vivienda
   • Diversificación de la cartera de finanzas
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   Asegúrate de que haya acceso al alcantarillado y al agua. Dos cosas que hacen de un terreno básicamente inservible son la falta de un sistema séptico o una fuente de agua.

   • Los sistemas de alcantarillado son una consideración importante. Los terrenos autosuficientes a veces no pueden conectarse a un sistema de alcantarillado municipal, así que al momento de tomar una decisión con respecto a la compra de un terreno, asegúrate de que cuente con un sistema séptico. También cerciórate de que tu propiedad no solo esté zonificada para un sistema séptico, sino que también cuente con el espacio necesario para instalar un sistema séptico lo suficientemente lejos para evitar la contaminación del agua.
   • ¿El terreno tiene acceso al agua? Transportar el agua en camiones es un proceso costoso y recolectar el agua de lluvia es ineficaz en la mayoría de los lugares. Asegúrate de tener acceso y derecho al agua, y si planeas cavar un pozo, considéralo en tu decisión, pues puede llegar a ser bastante costoso.
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   Toma en cuenta los caminos y la topografía del lugar. El sistema de suelo de tu terreno y su accesibilidad también determinan su valor. Considera seriamente la topografía y el transporte al momento de buscar un terreno.

   • ¿Tu propiedad tiene acceso a una carretera? De no ser así, debes estar dispuesto y ser capaz de construir una, pues un terreno inaccesible básicamente carece de valor. ¿Cómo es el clima en ese lugar? Si vas a comprar un terreno en una zona donde los inviernos son fríos y con nieve, es muy importante tener en cuenta el tipo de carretera (si la hay) que conduzca hacia el lugar.
   • Ten en cuenta la electricidad. Si tu propiedad está lejos de ser autosuficiente, ¿cómo planeas llevar la electricidad hasta ese lugar? Puedes pagarle a la compañía de electricidad para que realice una inspección en el lugar, lo cual puede ser costoso, o puedes utilizar fuentes de energía alternativa como el viento o la luz solar.
   • ¿Cuál es la topografía del terreno? Considera el lugar por donde pasa el agua y si tu terreno puede soportar la infraestructura. Observa las señales de inundaciones y conoce los tipos y el grado de suelo. Conocer el tipo de sueño también afectará tu capacidad para perforar y colocar una fuente de agua como en el caso de un pozo, así que asegúrate de considerar el costo adicional de perforar algo como la roca en lugar de un suelo más suave como el compuesto por arena.
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   Conoce tus derechos y sé consciente de las restricciones ambientales. A menudo, el argot legal y las restricciones existentes son difíciles de comprender. Por desgracia, algunas restricciones basadas en la zonificación y el medio ambiente pueden afectar en gran medida el valor de tu terreno y la manera en que puedes utilizarlo.

   • Asegura tus derechos. Existen varios derechos que están involucrados en la compra de un terreno. Por ejemplo, ¿tienes derecho a todo lo que se encuentre en el terreno, como petróleo, gas natural, oro u otros materiales valiosos? Asegúrate de determinar este punto con anticipación para ahorrarte una batalla legal prolongada y una posible pérdida de una fortuna potencial. Asimismo, considera las actividades tales como la caza. En algunos lugares, tener una propiedad te da el derecho a rechazar la casa en dicho lugar. Encárgate de esclarecer esto con anticipación, y considera tu propia comodidad e intereses sobre el tema de la caza.
   • ¿De qué manera está zonificado el terreno? ¿De qué manera afecta esta zonificación a tu capacidad para construir una vivienda en ese lugar? Revisa detenidamente la zonificación del terreno antes de firmar algún papel, prestando especial atención a si el terreno fue zonificado anteriormente para alguna actividad que pueda depreciar su valor con el tiempo. Por ejemplo, la agricultura industrial deja residuos químicos que reducen el valor de la tierra.
   • Verifica si hay alguna restricción ambiental, sobre todo si vas a comprar un terreno muy rural. En particular, las zonas costeras y los pantanos cuentan con una variedad de normas estrictas acerca del uso y la construcción, lo que limita los planes del propietario. Si planeas dedicarte a la agricultura de una forma más elaborada que un simple jardín, deberás asegurarte de que tu terreno esté zonificado para el desarrollo agrícola.
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   Prepara las preguntas que le harás al vendedor. Antes de empezar a buscar propiedades y contactar a los vendedores, prepara una lista de preguntas con base en tus necesidades y deseos específicos para asegurarte de que el terreno sea digno de ver. Algunas cuantas preguntas generales que puedes hacerle al vendedor son las siguientes:

   • ¿Se puede construir en el terreno?
   • ¿Existen algunas restricciones de escritura o usurpaciones en la propiedad que deba saber antes de realizar la compra?
   • ¿Hay instalaciones comunes, como sistemas de agua, sistemas sépticos o carreteras que los propietarios o constructores deban manejar? En ese caso, ¿cuáles serán mis responsabilidades específicas?
   • ¿Habrá que realizar pagos a la asociación de propietarios?
   • ¿Alguna parte del terreno está designada para pantanos o llanuras aluviales?
   • ¿El sitio tiene acceso a la electricidad, gas natural, agua y alcantarillado?
   • ¿Hay agua en el sitio? ¿Cuál es su flujo y calidad?
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   Comienza a buscar un terreno disponible. Ahora que sabes qué uso le darás a la tierra y qué tipo de preguntas e intereses deberás tener, puedes empezar a buscar un terreno disponible que se encuentre dentro de tus posibilidades y que cumpla con tus necesidades. Existe una variedad de métodos para comenzar la búsqueda.

   • Revisa los periódicos locales, consulta a los agricultores en las comunidades rurales de la zona e investiga desalojos, ejecuciones bancarias y ventas fiscales.
   • Consulta con un agente de bienes raíces. Esta es una opción particularmente buena cuando tu búsqueda se expande más allá de tu residencia actual. Además, es necesario recurrir a los agentes de bienes raíces para hablar de cosas como servidumbres y mejorar viales. Una servidumbre le otorga a alguien además del propietario el derecho a utilizar una parte del terreno, como al darle a los vecinos el acceso por carretera o el permiso para montar a caballo a través de la propiedad. Esto limita la manera en que la tierra puede desarrollarse, así que es importante que lo tomes en cuenta antes de realizar la compra.
   • Cuando encuentres un sitio de tu agrado, investiga las propiedades circundantes. Deberás conocer el tipo de propiedades que te rodean y si la agricultura industrial o las prácticas agrícolas afectarán el valor o la habitabilidad del lugar.
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Parte 2

Parte 2 de 3:

Ver e inspeccionar el terreno

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   Ve hasta el lugar donde se encuentra el terreno. Nada aclarará mejor tus ideas acerca del tipo de tierra que quieres adquirir que ver algunas propiedades. Te darás cuenta inmediatamente de lo que te atrae y podrás sopesar los pros y contras de comprar ese terreno en particular.

   • Busca alguna estructura en la propiedad o en una propiedad vecina que atraviese el límite y verifica con tu agente de bienes raíces la legalidad de dicha construcción y el tipo de servidumbre que los vecinos podrían tener.
   • Si trabajas con un agente, la carretera que tomes hacia tu propiedad probablemente será la más atractiva y sencilla. Sin embargo, podría no ser accesible todo el año o estar propensa a un mal mantenimiento, al arado y a otros servicios. Habla con tu agente acerca de la ruta que toman y pregúntale si siempre es accesible y si recibe un buen mantenimiento.
   • Habla con los residentes locales durante tu visita. Pregúntales si hay recepción telefónica confiable en la zona, cómo son las estaciones, en qué condiciones se encuentran las carreteras y autopistas cercanas, y si el área está propensa a peligros ambientales específicos.
   • Si es posible, pasa la noche en el lugar. Pregúntale a tu agente si es posible acampar ahí y si está permitido armar una tienda de campaña durante una noche. Esto te dará una mejor idea del ritmo diario de la zona, de los vecinos y del tráfico. Si al cabo de 24 horas tu entusiasmo por el lugar se ha desvanecido, imagina vivir ahí por 24 años.
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   Practica la diligencia debida. Es imposible identificar cada tipo de riesgo y retraso, pero buscar un programa de diligencia debida puede minimizar ese riesgo. Por lo general, esto significa contratar a varios expertos para que realicen inspecciones y hagan preguntas en tu nombre.

   • La diligencia debida requiere tiempo y dinero, así que deberás tener bajo contrato todo o parte del terreno en cuestión para que puedas practicar la diligencia debida antes de hacer una oferta. Por lo general, para esto es necesario solicitar un periodo de inspección que dura de 30 a 90 días.
   • Los detalles de este periodo y de los derechos que tienes durante el proceso se negocian entre tú, el vendedor y sus respectivos agentes. Podrían pedirte que realices algún tipo de depósito financiero.
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   Contrata a un inspector. Incluso si el vendedor o el agente de bienes raíces se ofrece a realizar una inspección del terreno, también puedes contratar a tu propio inspector. Las parcelas rurales pueden ser irregulares en tamaño y forma, y los compradores o agentes desinformados podrían omitir algunos inconvenientes al momento de inspeccionar el terreno. Conoce el suelo, su topografía, el valor potencial, además del lugar y la manera en que puedes construir.
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   Revisa el plano catastral. Un plano catastral es un mapa dibujado a escala del terreno que muestra el tamaño, la forma y la ubicación de tu propiedad. Los encargados de elaborar los planos catastrales no son las entidades privadas, sino los departamentos de obras públicas y las organizaciones de planificación urbana. Ellos cuentan con más información y son más legalmente vinculantes que las inspecciones estándar.
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   Infórmate acerca de cualquier derecho de retención existente. Los derechos de retención son avisos adjuntos a la propiedad que determinan si el propietario le debe dinero a un acreedor. Estos son registros públicos y pueden obtenerse en las entidades respectivas. Si una propiedad tiene un derecho de retención, su compra puede retrasarse durante meses o años, dependiendo del tipo de retención, así que ten cuidado.
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   Acude a las entidades de vivienda y construcción de tu ciudad. Ahí podrán responderte preguntas específicas acerca del terreno que quieres comprar y te indicarán si tus planes de construcción son viables en dicha zona.

   • Por ejemplo, si vives en México, puedes acudir a la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda, donde podrás realizar consultas así como solicitar licencias de construcción y obtener mucha más información al respecto.
   • En el caso de España, por ejemplo, puedes acudir al Ministerio de Fomento, donde podrás obtener orientación acerca de las políticas de vivienda, arquitectura y edificación, y políticas del suelo, entre otros temas.
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   Acude al Ministerio de Salud. El Ministerio de Salud puede consolidar las especificaciones de cualquier plan que tengas para los pozos y los sistemas sépticos. También te avisará de cualquier peligro potencial al instalarlos en la zona.

   • Pregunta si hay torres de servicios disponibles y cuáles son los costos, qué tipo de sistemas sépticos se permiten, qué pruebas se necesitan y en qué época del año pueden realizarse.
   • Presta atención a los problemas potenciales. Pregunta si el área que buscas tiene problemas con niveles freáticos elevados o suelos inadecuados para los sistemas sépticos y si hay problemas conocidos con la calidad del agua.
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   Busca compañías de servicios públicos en la zona. Las compañías de servicios públicos pueden hacer preguntas sobre el acceso a la electricidad y otras instalaciones modernas. Verifica si el terreno puede contar con gas natural y cuál será el costo del proceso. ¿Cuáles son las opciones en el caso de los teléfonos celulares, Internet y la televisión?
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   Habla con la entidad encargada de preservar el medio ambiente en el lugar donde vives. Las restricciones ambientales pueden obstaculizar los planes de construcción, así que asegúrate de conocer todos los pormenores.

   • Si planeas instalar un pozo, habla con más de un operario y luego consulta con la entidad encargada de preservar el medio ambiente para ver si hay algún problema para su instalación en la zona circundante. Pregunta acerca de los costos, los índices de flujo, la profundidad de los pozos vecinos, los costos laborales y materiales, y si hay algún otro problema en las cercanías.
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Parte 3

Parte 3 de 3:

Comprar el terreno

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   Haz una oferta no muy alta. Por lo general, un pago inicial para un terreno está entre el 20 y el 50 %, y muchos prestamistas esperan que ya lo hayas hecho antes de considerar la posibilidad de darte un préstamo hipotecario. No tengas miedo de negociar con el vendedor. De esta manera, podrías reducir significativamente el costo general del terreno.

   • Las propiedades más económicas tienen más sentido financiero cuando se trata de terrenos, pues la tierra tiende a revalorizarse a medida que se desarrolla. Busca alternativas relativamente económicas que satisfagan tus necesidades como comprador y no corras ninguno de los altos riesgos mencionados anteriormente.
   • No aceptes la primera oferta que te den. Por lo general, las propiedades se venden a un 85 % del precio original solicitado. Comienza a partir del 80 % del precio de venta y ve aumentando según sea necesario. Es poco probable que acepten tu primera oferta, pero optar por un precio bajo e ir aumentando la oferta es una buena estrategia para obtener un buen precio.
   • Si no planeas construir nada durante un buen tiempo, consulta acerca de programas de ahorro concernientes a los impuestos sobre bienes inmuebles en el lugar donde se encuentra el terreno. Estos planes pueden ahorrar mucho dinero a largo plazo, pues los impuestos y los pagos se reducen con el tiempo en un terreno sin construir.
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   Asegura un préstamo. Obtener un préstamo para la compra de un terreno es complicado y mucho más que obtener un préstamo para una casa ya construida. Esto es especialmente cierto si piensas esperar años para comenzar a construir. Los bancos tienen miedo de que los planes de construcción no den frutos o de que te arrepientas de llevarlos a cabo si el terreno no aumenta su valor.

   • Puedes minimizar el riesgo de ser rechazado al mostrar un plan muy específico y demostrar que has realizado una investigación adecuada y que has practicado la diligencia debida para evaluar si el terreno cumple con tus necesidades personales. Si has contactado con las compañías, entidades y profesionales respectivos, tienes más probabilidades de parecer involucrado en tus planes para el terreno y, por lo tanto, recibir la aprobación para un préstamo orientado a un pago inicial.
   • Trabaja con los bancos y las cooperativas de crédito de tu localidad. Estas entidades están familiarizadas con la zona y sabrán si tu inversión es sensata y tiene buenas bases de investigación.
   • Recuerda que tu terreno no está construido, de modo que el pago inicial y las tasas de interés serán más altas que los de una hipoteca tradicional. Tenlo en cuenta al momento de planificar financieramente tu préstamo.
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   Consulta con un abogado durante el proceso de cierre. Antes de finalizar la compra, deberás consultar con un abogado. Por un lado, un abogado puede ayudarte a optimizar la comunicación entre tú y el vendedor para dejar en claro tus derechos como propietario. Además, el profesional legal deberá abordar cualquier pregunta que haya quedado poco clara después del periodo de inspección, de modo que no haya ninguna incertidumbre de tu parte.

   • Antes de finalizar la venta, pregúntale a tu abogado si los derechos de agua y minerales son una preocupación en la zona. El argot concerniente a estos asuntos y a tus derechos en lo que respecta a los materiales encontrados en tu propiedad puede ser confuso. Una tercera parte puede ayudarte a aclarar cualquier duda.
   • Pregunta acerca de qué contingencias debes añadir a la oferta y cuánto tiempo necesita abordarlas. Las contingencias son condiciones que debes cumplir antes de cerrar la venta, como la financiación, las inspecciones y los seguros.
   • Antes de finalizar la oferta, pregúntale a tu abogado acerca de los requisitos de construcción y los permisos que necesitas, así como si hay alguna escritura de garantía y, en caso contrario, si debes comprar el seguro de título inmobiliario del propietario.
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Consejos

• Al comprar un terreno, es importante estar informado, pero no esperes comprender todo por tu cuenta. Investiga mucho, pero no tengas miedo de hacer preguntas y consultar con un conjunto de profesionales.
• Ten cuidado con las estafas, las cuales son frecuentes en los negocios de ventas de terrenos. Verifica los registros públicos y los recursos sin fines de lucro. No dudes en consultar con un experto legal o agente en caso de que tengas dudas.
• Si bien puedes encontrar listas por tu cuenta, es muy recomendable que busques el consejo de un agente de bienes raíces, sobre todo si es la primera vez que quieres comprar un terreno. El agente podrá mencionarte algunos peligros o problemas que afectan el valor de un terreno, los cuales podrías pasar por alto si te involucras en el proceso tú solo.

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Advertencias

• Ten cuidado con las áreas ambientales protegidas. Comprar este tipo de terrenos es básicamente inútil, ya que las restricciones de construcción son muy altas. Consulta con las entidades de protección ambiental de tu localidad y somete el terreno a una tasación para determinar los pantanos potenciales y otras áreas protegidas antes de firmar un contrato.
• Ten en cuenta el riesgo añadido que corren los bancos al momento de aprobar un préstamo para la adquisición de un terreno. Si bien puedes negociar con los bancos y las cooperativas de crédito, prepárate para pagos iniciales, tasas de interés y pagos mensuales mayores debido a la naturaleza riesgosa de esta inversión.

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