Cómo comprar un departamento

Comprar un departamento tipo condominio puede ser una experiencia intimidante, en especial si es la primera vez que lo haces. Aprender algunos consejos sobre cómo comprar un departamento podría ayudarte a afrontar el proceso con más confianza y a ahorrar un poco de dinero a largo plazo. Haz el trabajo previo, planifica bien y en poco tiempo comprarás tu departamento nuevo.Nota: estas instrucciones son específicas para Estados Unidos.

Parte 1

Parte 1 de 3:

Prepararte para comprar un departamento

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Consigue que te preaprueben un préstamo. Incluso antes de que puedas empezar a buscar el departamento adecuado para ti, tienes que saber cuánto podrás pagar. Una visita al banco no solo te dará los detalles financieros para que procedas con la compra del departamento, sino, además, para que establezcas un presupuesto razonable acorde a tu nivel de ingresos.
- Quizá quieras considerar la posibilidad de visitar más de una institución financiera con el fin de conseguir la mejor tasa de interés para el préstamo. Una actuación hábil al principio puede ayudarte a ahorrar mucho dinero a largo plazo.
- No confundas precalificación con preaprobación. El monto precalificado no es un importe garantizado, sino que se trata de un proceso que debe hacerse antes de que se investiguen con mayor profundidad y te preaprueben.^{[1]XFuente de investigación}
Ahora que ya tienes la preaprobación, el prestamista debe darte un acuerdo condicionado, por escrito. Este indicará que estás un paso más cerca de obtener una hipoteca real y te dará poder de negociación cuando debas lidiar con los vendedores inmobiliarios.^{[2]XFuente de investigación} Además, definirá el umbral máximo que podrías afrontar.
Pasa algo de tiempo algunos cuantos lugares dentro de algún área que realmente te guste. Presta atención a los patrones de tráfico, la cercanía al área de las principales atracciones, a las tiendas de abarrotes y cualquier otro factor que sea atractivo o no para ti y para tu familia.
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Busca, de forma activa, casas en tus zonas ideales. Esto es especialmente importante si decides prescindir de los servicios de un corredor inmobiliario. El principal objetivo de un corredor inmobiliario es encontrar las ofertas inmobiliarias que pudieran ser una buena opción, pero en lugar de contratar un corredor inmobiliario, podrías:
- suscribirte a revistas de bienes raíces;
- revisar las ofertas inmobiliarias en línea;
- hojear los periódicos locales que pudieran tener secciones de ofertas inmobiliarias;
- examinar los vecindarios en los que te gustaría vivir;
- buscar en línea páginas web de bienes raíces, las cuales con frecuencia tienen bases de datos de casas en venta.
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Asiste a las jornadas de puertas abiertas. Una vez que limites tus opciones a una lista breve, averigua cuál es la disponibilidad para visitar los departamentos. Con frecuencia se programan jornadas de puertas abiertas, pero quizá tengas que contactar al vendedor para fijar una visita individual. Tómate tu tiempo para revisar el departamento y en especial toma nota de los pros y los contras.
- Lleva un bloc de notas para ayudarte a recordar qué te gustó y que no acerca de cada departamento que visites.
- Haz preguntas sobre qué tipo de cuotas de condominio se asocian al complejo. Aunque vivir en un condominio tiene las ventajas del servicio de mantenimiento, entre otros, estos beneficios conllevan un costo.
Si la propiedad forma parte de un condominio con una junta de propietarios establecida, tendrás que pagar una cuota mensual para el mantenimiento de las áreas comunes (jardines, piscina, patio de juegos, gimnasio, etc.).^{[3]XFuente de investigación} Esta cuota debe incluirse en el importe precalificado.
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Parte 2

Parte 2 de 3:

Elegir un posible corredor inmobiliario

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Haz tu tarea. El corredor inmobiliario correcto puede hacer mucho más sencillo el proceso de comprar un departamento, pero una elección equivocada podría terminar costándote tiempo. Pide a la agencia que te brinde una lista de clientes anteriores, con sus datos de contacto, y que indique quiénes en dicha lista estarían contentos o decepcionados con el desempeño del corredor.^{[4]XFuente de investigación}
- Cuando contactes a los clientes anteriores del corredor inmobiliario, considera preguntarles cuál fue el precio pedido y a cuánto se vendió la propiedad. Este es un buen indicador de qué tan duro trabajará contigo el corredor.
Cada estado o provincia debe tener instituciones que autoricen y sancionen a los corredores inmobiliarios. Cuando indagues en el organismo regulador de la propiedad inmueble en tu localidad, verifica el estado de la licencia de tu posible corredor y si ha recibido medidas disciplinarias o quejas.
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Evalúa las certificaciones del corredor inmobiliario. Estos profesionales se especializan en la venta de distintos tipos de propiedades. Incluso entre los generalistas, es probable que encuentres un corredor que tenga capacitación adicional en algunas áreas. Las tres principales credenciales que debes evaluar son:
- Especialista residencial certificado: significa que ha concluido una capacitación adicional enfocada en propiedades residenciales.
- Representante acreditado de los compradores: significa que ha concluido una capacitación adicional para representar a los compradores en una transacción.
- Especialista inmobiliario para personas mayores: significa que ha concluido una capacitación adicional para ayudar a los compradores y a los vendedores mayores de cincuenta años.^{[5]XFuente de investigación}
Puedes encontrar los listados actuales en las páginas web del corredor o de la agencia. También podrías encontrarlos en las páginas web especializadas en bienes raíces.
Aunque puedes comprar un departamento si la ayuda de un corredor inmobiliario, el proceso será más ágil si consigues la ayuda de un experto. El corredor podrá ayudarte a encontrar rápidamente departamentos que satisfagan tus necesidades así como a mantenerte informado de los departamentos ofrecidos recientemente que pudieran ser adecuados para ti. El corredor dedicará tiempo y esfuerzos a tu búsqueda de departamento, así que tú no tendrás que hacerlo.
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Parte 3

Parte 3 de 3:

Comprar el departamento

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Haz una oferta por el departamento. Los vendedores deliberadamente publican un precio que saben será rebatido. Coloca tu oferta inicial, pero asegúrate de que sea razonable. Si ofertas muy poco, el vendedor no te tomará en serio; sin embargo, si no rebajas el precio lo suficiente, quizá termines pagando más de lo necesario por el departamento.^{[6]XFuente de investigación}
- En este paso, no temas regatear. En algunos casos, los costos de cierre pueden negociarse como parte de la oferta.
Cuando te hagan una contraoferta, eso te dirá mucho sobre la voluntad de negociación del vendedor o si se mantendrá firme en el precio pedido. Si pareciera que el vendedor no tiene intención de negociar el precio, pregunta si hay otras áreas, como los costos de cierre, las tarifas de procesamiento, etc., en las que sí esté dispuesto a hacer concesiones.
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Firma el contrato de venta. Una vez que todas las partes involucradas hayan firmado el contrato de venta, por lo general tendrás que esperar que un abogado lo revise y cualquier cambio que pudiera hacerse. Cuando ambas partes estén satisfechas con las condiciones del contrato, la revisión del abogado habrá terminado.
- Unos cuantos días después de que el vendedor haya aceptado la oferta, por lo general tendrás que pagar un depósito en garantía (también conocido como depósito de buena fe). Estos fondos se destinarán al pago de la cuota inicial, pero si la transacción se cae, quizá no puedas recuperar ese dinero.^{[7]XFuente de investigación}
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Espera la fecha de cierre. En este punto, rara vez la fecha de cierre es inamovible, pero te dará una idea general de cuando se cerrará la venta. En muchos casos, tendrás que enviar un cheque, a través del abogado del vendedor, por el saldo y el depósito inicial.
- Puedes utilizar este periodo de espera para inspeccionar la propiedad y para solicitar y completar la documentación de la hipoteca.
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Haz seguimiento al proceso de inspección. Si no llevas a cabo las inspecciones dentro del plazo previsto en el contrato para tal fin, podrías renunciar a tu derecho a una inspección o a la hipoteca.^{[8]XFuente de investigación} Todos los informes de inspección enviársele al vendedor y se puede negociar un crédito de cierre para las reparaciones que sean necesarias. Cuando tengas el firme compromiso de adquirir la propiedad, tendrás que solicitar una verificación registral para corroborar si esta está libre de gravámenes u otras deudas.
- También debes controlar de cerca el estado de la hipoteca. Poco antes de cerrar la compra del departamento, necesitarás el paquete de hipoteca de la institución que te otorgue el préstamo. Algunas agencias pueden trabajar con un pago anticipado en función a un estimado de cierre y luego rembolsar la diferencia, una vez que se cierre la venta.^{[9]XFuente de investigación}
- Con frecuencia se exige un cheque certificado al momento de cerrar la venta. Pregunta al corridor, al prestamista o al vendedor de la propiedad que forma de pago es la mejor para la situación.
Asegúrate de que todos los asuntos discutidos previamente se hayan atendido y que no hayan surgido nuevos. En este punto, debes recibir el certificado de inspección, la revisión del título y cualquier otra documentación pertinente para que la agencia de préstamos complete la hipoteca.
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Termina la venta. Cuando se complete toda la información necesaria para la hipoteca, el vendedor y, posiblemente, el asesor legal firmarán los documentos finales y completarán cualquier transacción financiera pendiente. Luego se enviará la escritura, a ti o al corredor.
- La verificación registral deberá enviarse al banco para una revisión final.
- La información pertinente sobre la escritura y la hipoteca tendrá que remitirse al registrador de la zona para que registre formalmente la venta.
Ahora, debe establecerse la fecha de cierre y el prestamista debe haber incluido instrucciones sobre cómo proceder y sobre la información final de la inspección. De acuerdo a tu situación, este último tramo puede tomar hasta tres meses. Una vez que el municipio haya registrado y enviado la información necesaria a las partes involucradas, se habrá cerrado la venta y podrás empezar a mudarte.
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Paga las tasas de cierre. Estas variarán de acuerdo al corredor, la agencia y la ubicación. Los costos estimados de cierre son aproximadamente el 2,3 % del precio de compra.^{[10]XFuente de investigación} Estas son algunas de las tasas más comunes que se asocian a la compra de un departamento:
- verificación registral
- costos de plica
- impuestos
- cuotas de condominio
- honorarios de peritaje
- intereses del préstamo
- tasas de presentación
- costos postales o de mensajería
Cuando hayas cerrado la compra, ¡tendrás las llaves y podrás empezar a mudarte a tu flamante departamento!
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