Как составить договор о приобретении недвижимости в рассрочку (договор на продажу земли)

Загрузить PDF

Загрузить PDF

В этой статье:

Составление договора

Опишите ограничения

Определите условия

Последние штрихи

Показать еще 1...

Показать меньше...

Дополнительные статьи

Источники

Когда владелец желает продать свое имущество и согласен предоставить кредит покупателю (не путайте с традиционной ипотекой), стороны могут заключить договор, в котором закрепят данные намерения. Этот договор также называется договором земельной собственности, и используется, чтобы закрепить условия, на которых каждая из сторон согласна участвовать в сделке. Такой договор является альтернативой традиционному ипотечному кредитованию и бывает полезен в случае, когда ипотека не доступна покупателю жилья. Договор удобен также и для домовладельцев, которые хотят быстро осуществить сделку или получать ежемесячный доход.

Шаги

Часть 1

Часть 1 из 4:

Составление договора

Загрузить PDF

1. 
   1
   Укажите название договора. Выделите его жирным шрифтом и расположите по центру вверху страницы.

   • Название договора должно отображать его суть. Например, «Договор о приобретении недвижимости в рассрочку» или «Договор на продажу земли».
   • Оставьте место, где каждая сторона сможет указать дату подписания договора.
2. 
   2
   Перечислите стороны по договору. При перечислении сторон укажите их имена и соответствующие определения, которые будут использоваться в договоре по отношению к ним, например, «Покупатель» или «Продавец».

   • Например, «Джон Доу («Покупатель») и Джейн Доу («Продавец») договорились о нижеследующем».
   • Включите полный адрес каждой стороны в договор.
3. 
   3
   Опишите имущество. Поскольку почтовый адрес может меняться, помимо него стоит включить полное юридическое описание недвижимости.

   • Вы можете найти такое описание в наиболее раннем официальном акте или документе подтверждающем право собственности.
   • Если у вас нет копии этих документов, обратитесь в местные органы власти по месту расположения недвижимости, чтобы получить их. Регистратор может взимать небольшую плату за предоставление таких услуг.
4. 
   4
   Уточните, за кем остается право владения личным имуществом. Бытовая техника, например, посудомоечные машины, сушилки, духовки и холодильники, иногда могут быть включены в сделку. Уточните это заранее.

   • Вы можете указать данную информацию в приложении к договору. Оформите приложение таким же образом, каким вы оформили договор: подпишите его и заверьте нотариально.
   Реклама

Часть 2

Часть 2 из 4:

Опишите ограничения

Загрузить PDF

1. 
   1
   Опишите любые сервитуты. Сервитут – это ограниченное право третьих лиц пользоваться частью имущества, например, право соседа пользоваться подъездной дорожкой, как единственным способом добраться до своего жилья.

   • Уточните в местных органах власти наличие таких сервитутов на имущество. Там вы должны найти описание всевозможных сервитутов.
2. 
   2
   Отметьте любые существующие права залога или другие подобные права третьих лиц на имущество. Поскольку обязательства с имущественным обеспечением предусматривают заинтересованность третьей стороны в имуществе или ограничивают интерес покупателя, последний имеет право на полное раскрытие такой информации.

   • Права третьих лиц могут включать в себя ипотеку или другие виды кредитов, где недвижимость была использована в качестве обеспечения. Сюда также входит неисполненное решение суда, в соответствии с которым имущество было описано.
   • Полные имена и адреса всех кредиторов должны быть включены.
3. 
   3
   Опишите любые особые обязательства, затрагивающие пользование имуществом. Особые обязательства – это правила, влияющие на то, что владелец может и не может делать с имуществом, чаще всего являющиеся результатом соглашения между жителями определенного района.

   • Например, могут существовать ограничения на строительство каких-либо дополнительных конструкций на участке или на цвета, в которые внешняя часть имущества может быть выкрашены.
   • Особыми условиями, как правило, заведует ассоциация домовладельцев в районе, где находится имущество. Узнайте в ассоциации о существовании таких особых обязательств.
   Реклама

Часть 3

Часть 3 из 4:

Определите условия

Загрузить PDF

1. 
   1
   Сформулируйте условия оплаты. Убедитесь, что описали их доступно и в полном объеме. Условия оплаты включают:

   • Ежемесячный взнос. Включите в договор сумму основного долга, проценты и общий ежемесячный взнос; определите конкретную дату платежей, а также метод оплаты. Если имеется более крупный платеж при истечении срока заимствования, опишите его таким же способом.
   • Проценты. Укажите процентную ставку и опишите, каким образом она будет начисляться. Например: «Процентная ставка составляет семь с половиной процентов (7.5%) и начисляется на ежегодной основе».
   • Просроченные платежи. Укажите в каких случаях ежемесячные взносы будут считаться просроченными и применяемый штраф за просрочку. Например: «Оплата должна быть произведена 1-го числа каждого месяца; платеж считается просроченным, если не будет осуществлен до конца рабочего дня 15-числа указанного месяца. Штраф в размере 25.00 долларов США будет применяться ко всем просроченным платежам».
   • Срок действия договора. Укажите первую и последнюю даты погашения основного долга, а также общий срок договора. Например: «Выплаты будут производиться с 1 апреля 2009 года по 1 мая 2019 года; общий срок действия договора – сто двадцать один (121) месяц».
   • Срок вступление в силу договора должен быть очень ясно описан, так как обязательства, которые он содержит не вступят в силу до этой даты.
2. 
   2
   Опишите права и обязательства каждой стороны. На протяжении срока действия договора продавец и покупатель заинтересованы в имуществе. Поэтому обязательства каждой стороны по отношению к имуществу должны быть четко изложены в договоре. Вот некоторые общие положения, которые вы, возможно, захотите включить:

   • Обслуживание. Покупатель в договоре о приобретении недвижимости в рассрочку, как правило, берет на себя обязательства технического обслуживания и содержания имущества. Продавец, однако, может захотеть включить в договор положение, согласно которому у него/нее будет возможность делать некоторые необходимые ремонтные работы в случае, если покупатель окажется не в состоянии своевременно сделать их.
   • Налог на недвижимость. Продавец должен включить налог на недвижимость в сумму ежемесячных платежей или каждый год выписывать счет покупателю на уплату налога. Метод платежа должен быть описан в договоре. Например: «Ответственность за уплату налога на недвижимость несет покупатель; сумма такого налога включена в ежемесячные взносы».
   • Пользование имуществом. Покупатель в договоре на продажу земли имеет исключительное право владения имуществом или проживания в нем с ограничением на право сооружать новые здания или сносить старые. В то же время продавец сохраняет за собой право использовать имущество в качестве обеспечения кредита и использовать право залога в рамках, разрешенных существующим законодательством.
3. 
   3
   Определите, кто оплачивает страховку. Как правило, покупатель несет ответственность за страхование имущества, которое является предметом договора и в большинстве случаев должен указывать продавца в качестве застрахованного лица. Кто бы ни был ответственным за страхование имущества, обязательно включите это в договор.

   • Если ответственным лицом является покупатель, укажите сумму страховой премии.
4. 
   4
   Укажите, как и когда право на владение имуществом будет передано покупателю. По договору на продажу земли право собственности на имущество остается за продавцом до внесения последнего платежа покупателем.

   • Когда будет произведен последний платеж, продавец должен будет передать покупателю официальный документ, подтверждающий право собственности покупателя на землю.
   • Несмотря на то, что процедура оформления передачи права собственности является стандартной, вам все равно нужно прописать ее в договоре, чтобы избежать дальнейших недоразумений при передаче.
5. 
   5
   Уточните наличие других обязательных условий в соответствии с законодательством вашей страны. Законы, регулирующие порядок заключения договоров о приобретении недвижимости в рассрочку или договоров на продажу земли, варьируются от страны к стране. Изучите местное законодательство или проконсультируйтесь с юристом, специализирующемся на сделках с недвижимостью, чтобы выявить такие дополнительные требования. Обязательные в соответствии с местным законодательством условия или пункты могут предусматривать следующее:

   • Право досрочного взыскания. Право досрочного взыскания – это право продавца на взыскание всей суммы кредита в случае нарушения покупателем условий оплаты или других условий договора.
   • Гарантии. Во многих странах продавцу разрешено реализовывать имущество по договору купли-продажи, без предоставления каких-либо гарантий покупателю. Некоторые могут требовать исключения ответственности из договора, если вы не даете никаких гарантий.
   Реклама

Часть 4

Часть 4 из 4:

Последние штрихи

Загрузить PDF

1. 
   1
   Включите статью о полноте и окончательном характере договора. Укажите, что договор «включает весь договор продавца и покупателя». Также укажите, что любые изменения к договору должны оформлены должным образом подписанным сторонами дополнением к договору.

   • Это положение избавит стороны от возможных дальнейших требований любой из сторон, не прописанных в договоре.
2. 
   2
   Предусмотрите место для подписи. Место для подписи должно включать линию для подписи каждой из сторон, достаточно места для подписей, имена сторон в печатном виде, а также место для нотариального заверения подписей и место для печатей нотариуса.

   • Место для подписей также должно включать место для даты подписания каждой из сторон. Таким образом будет ясно, что договор был подписан после его полной проработки сторонами и никакие изменения не вносились с даты подписания.
3. 
   3
   Пусть юрист изучит ваш договор. В идеале юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью должен просмотреть ваш договор до его подписания. Это позволит вам убедиться, что договор соответствует требованиям законодательства и никакие важные моменты не были упущены. Хотя это может повлечь за собой дополнительные расходы, в долгосрочной перспективе это будет стоить вам гораздо меньше, чем судебное разбирательство по поводу неверности договора.
4. 
   4
   Подпишите договор и заверьте его нотариально. Вы и покупатель должны будете подписать договор в присутствии нотариуса, чтобы договор обрел юридическую силу.
5. 
   5
   Сделайте копию. Вы и покупатель должны иметь бумажную копию соглашения.

   • Создание электронной копии также будет хорошей идеей в случае, если что-то случиться с бумажной.
   • Храните бумажную копию в защищенном месте, таком как домашний сейф или банковская ячейка.
   Реклама

Советы

• При составлении договора используйте образец, который вы можете найти в интернете. Вы можете модифицировать его в соответствии с вашими нуждами и требованиями и (желательно) показать юристу.
• Если вы все еще оплачиваете ипотеку на имущество, будет хорошей идеей получить разрешение у нынешнего ипотекодержателя до подписания договора.
• Также хорошей идеей будет уточнить соответствие процентной ставки существующему максимуму по законодательству.

Реклама

Предупреждения

• Если сомневаетесь, обратитесь за консультацией к юристу.
• Данная статья не является юридической консультацией. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы подтвердить любой юридический документ до его подписания. Вы должны получить консультацию юриста до подписания любых документов, которые могут повлиять на ваши юридические права и/или обязанности.
• Предоставляя юридическое описание имущества, не используйте стенографическую версию такого описания. Убедитесь, что используете полное юридическое описание, составленное на основании наиболее раннего официального акта или документа подтверждающего право собственности.

Реклама