Come Stipulare un Contratto di Subaffitto

Quando l'inquilino di una certa proprietà desidera concedere diritti di locazione a un'altra persona, questa situazione richiede un contratto di subaffitto. La sublocazione può essere adattata sia a una proprietà residenziale che a una commerciale. A seconda di quanto affermato nell'accordo originale sull'immobile, il locatore potrebbe dare il permesso all'inquilino di subaffittare. Per proteggere sia l'inquilino attuale che il subaffittuario, è importante mettere a punto un contratto che descriva i diritti e le responsabilità di ciascuna parte. I locatari commerciali dovrebbero parlare con un avvocato per redigere un accordo di subaffitto a causa dell'elevato valore della proprietà. Un locatario residenziale può scrivere un contratto di sublocazione affinché venga accettato e firmato da tutte le parti.

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Decidere di Subaffittare

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Determina se hai il permesso di subaffittare. Nella maggior parte dei casi, devi consultare il tuo locatore per assicurarti di avere il permesso di subaffittare il posto in cui vivi. Il locatore quasi sempre deve approvare il subaffittuario, proprio come tu stesso ti sei sottoposto a un procedimento di approvazione quando hai affittato la proprietà. Ha il diritto di negare la tua richiesta. Per subaffittare, devi sempre avere il permesso scritto del proprietario ^{[1]XFonte di ricerca}.
- Il subaffitto viene inteso come misura temporanea. Per esempio, se vivi in una città per frequentare l'università, ma in estate torni a casa perché la tua famiglia abita altrove, potresti subaffittare l'immobile che lasci nel corso dei mesi estivi ^{[2]XFonte di ricerca}.
- Se la sistemazione non è temporanea, per esempio te ne vai prima della scadenza del contratto e non intendi tornare nella proprietà, questa procedura si chiama "cessione". Si tratta di un procedimento differente: in pratica, trasferisci permanentemente tutte le tue responsabilità a un nuovo inquilino ^{[3]XFonte di ricerca}. Non sempre è possibile farlo.
- Non subaffittare la tua casa senza prima aver ottenuto il permesso del proprietario. Potresti essere soggetto ad azioni legali e/o sfratto per aver infranto i termini contrattuali ^{[4]XFonte di ricerca}. Tra l'altro, senza il consenso del locatore, lo stesso subaffittuario rischia lo sfratto, e può fare causa sia a te che a lui.
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Raccogli e fornisci informazioni sull'affidabilità del subaffittuario. Il proprietario sarà più predisposto a considerare favorevolmente il sublocatario qualora dimostrassi che è un individuo di fiducia e responsabile. Per quanto si tratti di un tuo amico, richiedi documenti che attestino la sua affidabilità creditizia e lettere di raccomandazione scritte da locatori precedenti, se possibile ^{[5]XFonte di ricerca}.
- Se non sei sicuro delle domande da porre, puoi parlarne con il locatore.
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Ricorda che la responsabilità della proprietà affittata ricade comunque su di te. In quanto inquilino originario, devi rispettare tutti i termini dell'accordo. Sei responsabile anche delle infrazioni eventualmente commesse dal subaffittuario ^{[6]XFonte di ricerca}.
- Per esempio, se il tuo contratto ha una clausola secondo la quale dovrai rinunciare alla caparra qualora fumassi nell'appartamento, anche il subaffittuario deve rispettarla. Se fuma in casa, la responsabilità dei danni ricadrà su di te.
- In linea di massima, diventi il locatore del subaffittuario, e sei comunque responsabile per la proprietà, quindi, in caso di problemi, sei tenuto a rispondere al proprietario. Per esempio, se l'immobile ha bisogno di una riparazione, il subaffittuario deve richiedere a te il lavoro, e poi tu dovrai inoltrare la domanda al proprietario.
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Considera come gestirai il deposito di cauzione. Stipulando un accordo legale con il subaffittuario, dovresti richiedergli una caparra ^{[7]XFonte di ricerca}. Nel caso in cui dovessero verificarsi dei danni alla proprietà, sarai tu il responsabile. La caparra ti aiuterà a proteggerti ^{[8]XFonte di ricerca} ^{[9]XFonte di ricerca}. Informati bene sulle regole riguardanti i depositi di cauzione; per esempio, essi generano interessi legali, che vanno elargiti all'inquilino alla fine di ogni anno di affitto ^{[10]XFonte di ricerca}.
- In Italia, per legge l'ammontare del deposito di cauzione non può superare la somma di tre mensilità. Se vivi altrove, le norme sono diverse, quindi informati ^{[11]XFonte di ricerca}.
- Prima che il subaffittuario si trasferisca, è consigliabile fornire un documento che attesti le condizioni della proprietà. Non sempre è obbligatorio, ma è preferibile redigerlo per proteggere sia te che lui. Dovresti annotare le caratteristiche specifiche sullo stato dell'immobile, come graffi sugli oggetti di legno, macchie sui tappeti o la moquette e così via. Va firmato sia da te che dal subaffittuario ^{[12]XFonte di ricerca}.
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Determina la modalità di pagamento dell'affitto. Prima di firmare il contratto di sublocazione, tu e il subaffittuario dovreste discutere di come versare i soldi del canone mensile al proprietario. Ciascuno di voi può farlo autonomamente, oppure il subaffittuario può dare a te la quota che gli spetta ^{[13]XFonte di ricerca}.
- Dovresti anche determinare l'importo del canone che dovrà versare il subaffittuario. In generale, non dovrebbe pagare un affitto superiore a quello che ti spetta ^{[14]XFonte di ricerca}. In molti casi, puoi aspettarti di recuperare il 70-80% del tuo affitto da una sublocazione, a meno che la casa non sia ammobiliata. In tal caso, il costo tende a essere superiore ^{[15]XFonte di ricerca}.
- Se il subaffittuario deve pagare solo una parte del tuo canone, potresti prepagare l'intera somma prima di ricevere i suoi soldi. Questo lo protegge qualora non fossi in grado o non volessi continuare a pagare la tua parte. Tuttavia, se questa persona infrange l'accordo di affitto, potresti perdere i soldi versati in anticipo.
- Ricorda una cosa: quando tu e il subaffittuario firmate il contratto di sublocazione, entrambi dovete rispettarne i termini. Se il sublocatario paga solo una parte del tuo affitto mensile, una situazione molto comune, tu devi continuare a versare la differenza affinché il proprietario riceva la somma completa che gli spetta. Se tu o l'altra persona non pagate, infrangerete l'accordo. Se non versi quello che devi, il subaffittuario e il padrone di casa potrebbero farti causa.
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Parte 2

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Scrivere il Contratto di Sublocazione

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Afferma i nomi delle parti coinvolte e la data di stipulazione del contratto. Identifica i nomi completi di ciascuna parte e il ruolo che riveste nell'accordo ^{[16]XFonte di ricerca}. La persona che affitta originariamente la proprietà è il Locatario, mentre l'individuo che la subaffitta è il Subaffittuario.
- Esempio: "Il presente contratto documenta l'accordo di sublocazione tra il Locatario, Gianna Bianchi, e il Subaffittuario, Roberto Verdi, stipulato in data 1 febbraio 2011".
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Identifica la proprietà. Indicane l'indirizzo completo ^{[17]XFonte di ricerca}. Esempio: "La proprietà è situata in Via Rosa Raimondi Garibaldi 40, Roma 00118".
- Se il subaffitto non riguarda l'uso completo della proprietà, per esempio verrà utilizzato solo il garage, affermalo nella descrizione.
- Se la proprietà è a fini residenziali, come nel caso di una casa o un appartamento, afferma che l'immobile subaffittato verrà utilizzato esclusivamente per ragioni abitative. Un contratto commerciale dovrebbe indicare che la proprietà verrà usata soltanto a questo scopo.
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Indica il termine del subaffitto. Afferma la data di inizio dell'accordo e la data di fine ^{[18]XFonte di ricerca}. Determina in anticipo il momento in cui il subaffittuario vi accederà e quello in cui dovrà andarsene.
- Esempio: "Il Subaffittuario prenderà possesso dell'immobile in data 1 febbraio 2011 alle ore 9:00 e lo svuoterà in data 6 giugno 2011, alle ore 12:00".
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Indica la somma e la data di scadenza del pagamento dell'affitto. Afferma il canone della sublocazione prestabilito e la data in cui occorre versarlo ^{[19]XFonte di ricerca}. Quando viene subaffittata una proprietà, il subaffittuario solitamente paga ogni mese. Esempio: "Il Subaffittuario verserà un canone mensile di 550 euro al Locatore entro il terzo giorno del mese".
- In questa sezione, indica anche le eventuali multe da versare in caso di pagamento non puntuale. Esempio: "Se la somma dell'affitto non sarà ricevuta allo scadere del terzo giorno del mese, verrà addebitata una sanzione di 50 euro per il ritardo, da aggiungere al totale dell'affitto prestabilito".
- Includi il nome del destinatario del pagamento. Inserisci anche l'indirizzo a cui il subaffittuario dovrà inviare l'assegno o in cui dovrà recarsi per versare l'affitto.
- Dovresti anche chiarire quali saranno i tuoi stessi contributi finanziari. Per esempio, se il tuo affitto ammonta a 1000 euro e il subaffittuario ti paga 850 euro, devi versare 150 euro al mese. In alternativa, puoi includere una clausola per specificare che hai già pagato la tua quota completa (per esempio, 900 euro per un contratto di sei mesi), mentre al subaffittuario spetta la parte rimanente.
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Includi una sezione sul deposito di cauzione. Se il subaffittuario deve pagare una caparra, indica la somma e le informazioni in merito alla restituzione della stessa allo scadere del contratto ^{[20]XFonte di ricerca}. Esempio: "Il Subaffittuario verserà una caparra di 1000 euro al Locatore. Allo scadere del presente contratto, il Locatore esaminerà le condizioni dell'immobile. Qualsiasi danno a esso arrecato (al di là dei normali danni da usura) dal Subaffittuario verrà dedotto dal totale della caparra, che sarà restituita al Sublocatario allo scadere del presente accordo. Le deduzioni dal deposito verranno attuate anche in caso di mancato versamento dell'affitto o di elevate sanzioni dovute ai ritardi sul pagamento".
- Il contratto dovrebbe indicare che, qualora il locatore trattenesse la caparra o una parte di essa, egli fornirà al subaffittuario un documento scritto per attestarne il motivo. Il locatore dovrebbe consegnare questo documento e la caparra, o la parte rimanente, in seguito allo svuotamento dell'immobile.
- Nel contratto, descrivi le possibili ragioni per cui verrà trattenuta la caparra. Eccone alcune tipiche: mancato pagamento dell'affitto, notevoli sanzioni dovute ai ritardi dei pagamenti e danni arrecati all'immobile (oltre a quelli classici da usura).
- Esamina lo spazio affittato con il subaffittuario e compila una lista di spunta sia quando inizia il contratto che alla fine. Documenta le condizioni dell'immobile sia quando vi si trasferisce che quando se ne va. Questo aiuta a determinare gli eventuali danni causati dal subaffittuario durante il periodo di sublocazione.
Sia il locatario che il sublocatario dovrebbero firmare il documento usando i propri nomi legali completi ^{[21]XFonte di ricerca}. Ogni parte dovrebbe conservarne una copia.
Fai diverse copie dell'accordo di subaffitto firmato: una per te, una per il subaffittuario e una per il padrone di casa. È caldamente raccomandato spedire il contratto di sublocazione e una lettera contenente i tuoi dati di contatto mediante posta certificata con ricevuta di ritorno. Sarà una prova dell'avvenuta ricezione del documento da parte del proprietario ^{[22]XFonte di ricerca}.
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Consigli

Prima di utilizzare un modello di contratto, analizzalo sempre per assicurarti che si adatti alle tue esigenze. Usalo come base per creare il tuo documento.
Cerca di convincere il proprietario e il potenziale sublocatario a firmare un accordo tra di loro. Ciò soppianta la necessità di redigere un contratto di subaffitto, liberandoti di questa responsabilità.

Avvertenze

Questo articolo fa riferimento ad alcune informazioni legali, ma devi sempre richiedere il parere di un professionista per saperne di più sul tuo caso specifico.
Se il contratto non fa menzione al subaffitto, chiedi il permesso al proprietario in anticipo. In caso contrario, una sublocazione illegale può metterti in pericolo di sfratto ^{[23]XFonte di ricerca}.
Scegli con cura la persona a cui subaffitterai questo spazio. Nella maggior parte dei casi, la responsabilità ricade su di te. Questo significa che, se il subaffittuario smette di pagare l'affitto, dovrai versarlo completamente tu e cercare di recuperare i soldi che ti deve.
Se hai bisogno di ulteriori suggerimenti, mettiti in contatto con un professionista legale o un'organizzazione della tua città che protegge i diritti degli inquilini. Fai una ricerca su internet per trovare tutte le risorse utili.
Nel dubbio, fai leggere il contratto a un legale. La revisione del documento difficilmente sarà gratuita. Tuttavia, ti costerà meno di dover far redigere l'accordo a un avvocato in primo luogo.